Источник: Национальный банковский журнал
Текущая не вполне стабильная экономическая ситуация порождает много «алармистских» прогнозов. Один из них — рынок ипотечного кредитования, достаточно бурно развивавшийся в 2011 году, снова будет «заморожен» из-за дефицита краткосрочной ликвидности и хронического отсутствия у российских банков «длинных денег». Исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей ШЕЛКОВЫЙ считает эти страхи не соответствующими действительности. О том, почему повторение сценария 2008-2009 годов представляется ему маловероятным, о программах Агентства, направленных на повышение доступности жилья, и об общих тенденциях на рынке ипотечного кредитования он рассказал в интервью НБЖ.
«Есть механизмы и инструменты, позволяющие устранять дефицит ликвидности»
НБЖ: Андрей Николаевич, по предварительным прогнозам, в 2011 году объемы выдачи ипотечных кредитов побьют рекордный показатель 2008 года. Чем объясняется то, что банки уделяют ипотеке такое внимание — особенно в условиях, когда по рынку «бродят призраки» дефицита ликвидности?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Первое, что хотел бы отметить при ответе на ваш вопрос: ситуация с ликвидностью в банковском секторе постоянно меняется. Если в первой половине года наблюдался переизбыток ликвидности, то сейчас действительно налицо некоторое напряжение с ней. Но не стоит забывать о том, что банки сейчас работают с ипотечными инструментами более высокого уровня, чем это было в кризис 2008-2009 годов. Эти инструменты позволяют секьюритизировать портфели кредитов, «упаковывать» закладные в ипотечные ценные бумаги — и это повышает ликвидность банков. Перевод тех же самых закладных в инструменты более высокого уровня позволяет финансово-кредитным организациям решать проблемы с ликвидностью в те моменты, когда они возникают.
НБЖ: Складывается впечатление, что сформировавшаяся сейчас тенденция прямо противоположна той, что сложилась на рынке ипотечного кредитования в конце 2008 — 2009 году. Тогда банки «сворачивали» ипотеку, сейчас они ее развивают. Причина только в том, что они научились за это время использовать более сложные инструменты пополнения ликвидности?
А. ШЕЛКОВЫЙ: В этом, и не только в этом. В 2008-2009 годах рынок убедился в том, что АИЖК выполняет задачу, поставленную перед ним, — в качестве института развития Агентство поддерживало рынок в период спада. Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов превышала тогда 20%.
НБЖ: А сейчас?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Не более 10%. Это вполне естественная динамика: мы стремимся поддерживать и развивать рынок, а не монополизировать его.
НБЖ: Но ведь механизмы, о которых вы говорите, — ипотечные ценные бумаги, производные инструменты — были и в 2008 году. Почему банки тогда не смогли воспользоваться ими для повышения ликвидности? Они еще не научились работать с этими инструментами?
А. ШЕЛКОВЫЙ: В принципе, вы правы: у большинства банков опыта «переупаковки» закладных в ИЦБ на тот момент еще не было. Можно было по пальцам на одной руке пересчитать игроков, которые к моменту начала кризиса 2008 года умели выпускать ипотечные ценные бумаги. Сейчас ситуация в этом вопросе изменилась к лучшему: многие финансово-кредитные организации выпускают ИЦБ и успешно размещают их.
НБЖ: Тем не менее, когда общаешься с банкирами, слышишь жалобы на то, что механизмы рефинансирования ипотеки работают недостаточно эффективно. С чем, с вашей точки зрения, связано это несколько критичное отношение к производным инструментам?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Поскольку абсолютно идентичных банков на рынке нет — нет даже двух похожих банков — естественно, опыт у всех участников рынка разный. Есть положительный, есть и отрицательный. Нам известны прецеденты, когда финансово-кредитные организации сталкивались со сложностями при выходе на секьюритизацию из-за недостаточно высокого качества кредитных портфелей или из-за отсутствия полноценной информационной системы, которая необходима для осуществления процесса се-кьюритизации. В результате затягивались сроки выпуска инструментов.
Единичные случаи, однако, не портят картины в целом. Государство поддерживает развитие рынка ИЦБ через институты развития — АИЖК и ВЭБ, который выставил оферту на покупку ипотечных ценных бумаг, выпускаемых банками. Кредитным организациям, участвующим в этой программе, по сути, даются гарантии, что ИЦБ, выпущенные ими в период до 2013 года, будут выкуплены, причем по фиксированной ставке.
НБЖ: Вы сказали, что некоторые банки «обожглись», проводя секьюритизацию, из-за недостаточно высокого качества своих портфелей. А что, с вашей точки зрения, является важнейшими критериями, по которым можно определить уровень качества ипотечных портфелей?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Мое замечание относилось не столько к качеству портфелей с точки зрения заложенного уровня кредитного риска, сколько к другим вещам. Хотя, как вы, наверное, знаете, в 2007 году были прецеденты, когда банки выдавали ипотечные кредиты с той же легкостью, что и потребительские — по двум документам, без реальной проверки платежеспособности потенциального заемщика. Кризис 2008-2009 годов практически вылечил эту…
НБЖ: Детскую болезнь ипотечного рынка?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Можно и так сказать. Конкуренция, конечно, и сейчас довольно жесткая, что заставляет банки корректировать свои ипотечные программы, делать условия заимствований более лояльными для клиентов. Но критическую черту финансово-кредитные организации при этом не переходят — во всяком случае пока.
НБЖ: То есть «красная лампочка» не загорается, несмотря на то, что снижаются и размер первоначального взноса, и ставки по кредитам?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Нет. И не загорается она не только потому, что банки стали более взвешенно подходить к процессу оценки заемщика. Кроме этого, они стали использовать инструменты, позволяющие обеспечить дополнительную защиту от кредитного риска. Проиллюстрирую это на простом примере: до кризиса были ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом, с 10-процентным взносом…
НБЖ: О возвращении к нулевому первоначальному взносу я не слышала. А вот 10-процентный первоначальный взнос, насколько мне известно, фигурирует на сегодняшний день в программах многих банков.
А. ШЕЛКОВЫЙ: Совершенно верно. Что позволяет банкам рисковать в данном случае? То, что есть возможность застраховать дельту между классическим 30-процентным первоначальным взносом и рискованным 10-процентным взносом по программам страховой компании АИЖК.
НБЖ: Тем не менее регулятор банковского рынка достаточно настороженно относится к ипотечным программам с 10-процентным первоначальным взносом. Во всяком случае в нормативные документы ЦБ внесены поправки, в соответствии с которыми банки обязаны будут формировать повышенные резервы под крупные ипотечные кредиты с первоначальным взносом ниже 20%. Как вы считаете, не слишком ли это жесткое требование со стороны регулятора? Не приведет ли это к замедлению темпов развития рынка ипотечного кредитования в России?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Любой нормативный документ Центрального банка — «живой» документ, в который, естественно, вносятся поправки по мере появления новых инструментов или по мере изменения ситуации на рынке. Мы понимаем, какую цель преследует регулятор в данном случае — причем поправки, которые он внес, связаны не только с размером первоначального взноса. Там есть пункты, связанные с резервированием под объекты недвижимости, которых на балансах у банков накопилось довольно много. Центробанк вполне закономерно считает эти объекты непрофильными активами и пытается стимулировать банки, чтобы они не держали это имущество «мертвым грузом» на балансе.
Поэтому ужесточение правил игры налицо, это нельзя отрицать. Но, с другой стороны, надо отдать должное регулятору рынка - он внимательно прислушивается и к мнению банкиров, и к предложениям, которые вносит Агентство. Я уже говорил о деятельности СК АИЖК: как раз страхование кредитов позволяет банкам устанавливать 10-процентный первоначальный взнос и минимизировать объемы создаваемых под такие кредиты резервов.
«Снижение ставки по кредиту – важный, но не единственный инструмент повышения доступности жилья»
НБЖ: Давайте перейдем к обсуждению вопроса о ставках, поскольку мы уже немного его затрагивали. Складывается впечатление, что на рынке сформировалась тенденция к их снижению, но неясен ответ на вопрос, насколько долгосрочной может быть эта тенденция.
А. ШЕЛКОВЫЙ: Тенденция, о которой вы говорите, действительно есть — и не сочтите за рекламу мои слова о том, что как раз Агентство сыграло не последнюю роль в ее формировании. Летом прошлого года было принято решение о существенном снижении процентных ставок по программам АИЖК — прежде всего, по программам, направленным на поддержку строительства нового жилья, жилья эконом-класса. При этом мы пошли по пути не только снижения процентных ставок, но и по пути предоставления вычетов из этих ставок для заемщиков определенных социальных категорий — молодых семей, людей, использующих материнский капитал, многодетных семей и т.д.
Естественно, действия Агентства стали ориентиром для рынка, и банки — партнеры Агентства начали снижать ставки по кредитам для конечных потребителей. Это, кстати сказать, не только сделало жилье более доступным для различных категорий населения, но и позволило «выровнять» конкурентное поле для банков. Среди наших партнеров достаточно большое число мелких и средних финансово-кредитных организаций. Мы дали им возможность снизить ставки по кредитам, и их ипотечные продукты стали вполне конкурентоспособными по сравнению с аналогичными продуктами, которые предлагают госбанки.
Что касается продолжительности тенденции к снижению ставок, то могу сказать следующее: мы видим, что их уровни стабилизировались, и в 2012 году они, скорее всего, не сильно изменятся. Агентство, конечно, будет прикладывать усилия к дальнейшему их снижению —, но не с помощью мер административного воздействия, а используя абсолютно рыночные механизмы, такие, например, как наша программа «Стимул».
НБЖ: Президент Дмитрий Медведев неоднократно говорил о желательности того, чтобы средняя ставка по ипотечным кредитам составляла 6-7%. Очевидно, что сейчас она не составляет ни 6%, ни 7%. С вашей точки зрения, при каких условиях и в какой временной перспективе ставки могут спуститься на этот уровень?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Мы прекрасно понимаем, что названные Президентом цифры — это ориентир, к которому мы должны стремиться. Но есть еще и определенная рыночная составляющая — стоимость денег. Агентство постоянно работает над снижением этой стоимости, создавая тем самым условия для постепенного снижения ставок по кредитам для конечных пользователей. Но очевидно, что сразу объять необъятное нельзя: невозможно для всех социальных категорий заемщиков одномоментно установить одну и ту же ставку, будь то 6% или 7%. Поэтому выделяются приоритетные, с точки зрения государства, отрасли и социальные группы, и под них разрабатываются и запускаются специальные ипотечные программы.
НБЖ: Руководством Агентства был озвучен и другой целевой ориентир: добиться того, чтобы через 10 лет каждая вторая семья в России смогла позволить себе взять ипотечный кредит и купить квартиру. Правильно ли я понимаю, что через 10 лет ставки должны опуститься до уровня, названного Президентом, — в противном случае как можно добиться того, чтобы каждая вторая семья обрела квартиру с помощью ипотечного кредита?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Согласен: ставки должны значительно снизиться. Но не стоит забывать о другом: государство ставит перед собой цель сделать жилье доступным. Ставка по ипотечным кредитам -конечно, важный элемент в повышении доступности жилья, но далеко не единственный, и 2007 год, а также начало 2008 года достаточно наглядно это продемонстрировали. Ставки по ипотеке тогда снижались с интервалом в два месяца, но жилье не становилось доступнее, потому что росла стоимость квадратного метра. И рост этой стоимости практически сводил на нет все действия банков по снижению ставок кредитования.
Какой напрашивается вывод? О доступности ипотеки нельзя говорить в отрыве от такой рыночной составляющей, как стоимость жилья. Именно поэтому в Агентстве было запущено направление, отвечающее за поддержку строительного сектора.
НБЖ: Тем не менее ставка по кредитам является важным ориентиром при принятии людьми решения брать или не брать ипотеку.
А. ШЕЛКОВЫЙ: Не соглашусь с вами по одной простой причине: на самом деле для человека, который берет ипотечный кредит, куда большую роль играет размер ежемесячного платежа. Хотя вопрос -брать или не брать — конечно, является очень важным для человека, потому что речь идет о кредите на несколько лет.
НБЖ: На 20-25, а то и на 30 лет.
А. ШЕЛКОВЫЙ: Знаете, наши исследования показывают, что реальный срок жизни ипотечных кредитов составляет 7-10 лет. Люди стараются максимально быстро освободиться от долговых обязательств. Тем не менее 7-10 лет — достаточно большой срок. И самое важное для заемщиков, как я уже говорил, не номинальная величина процентной ставки, а тот ежемесячный платеж, который прописан у них в договорах.
НБЖ: Но платеж же рассчитывается в зависимости от величины ставки.
А. ШЕЛКОВЫЙ: И от стоимости приобретаемого жилья, потому что от этого фактора зависит сумма кредита, а значит, и срок его жизни, и размер ежемесячного платежа.
НБЖ: Предположим, что Агентство достигнет поставленной цели, и через 10 лет каждая вторая российская семья действительно сможет приобрести квартиру посредством ипотечного кредита. Не возникнет ли тогда риск «надувания мыльного пузыря» на рынке ипотечного кредитования — по аналогии с тем «пузырем», который «надулся» в свое время на американском рынке ипотеки subprime?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Ни одна из программ Агентства не предполагает уход в сегмент subprime. Это первый момент.
Второй момент – и программы Агентства, и программы Министерства регионального развития предусматривают увеличение строительства жилья. То есть все они направлены на то, чтобы сбалансировать спрос и предложение на рынке, а «пузыри», как известно, надуваются в условиях дисбаланса.
«Программа „Стимул“ доказала свою эффективность и превратилась из антикризисного инструмента в постоянно действующий»
НБЖ: Вы упомянули программу «Стимул», которая была запущена в 2009 году в качестве антикризисной. Сейчас вроде бы нет кризисных явлений, что же предполагается сделать с программой? Свернуть или продолжать реализовывать, скорректировав с учетом условий мирного времени?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Программа действительно была разработана и запущена как некий антикризисный инструмент. Задача, которая ставилась перед этой программой, – привлечение кредитных организаций к финансированию строительства. Мы видели, что в конце 2008 – начале 2009 года многие банки прекратили кредитовать данную отрасль экономики, и необходимо было эту тенденцию «переломить». На мой взгляд, нам удалось добиться того, что сегодня программа «Стимул» – эффективно работающий инструмент. К настоящему моменту объем заключенных в рамках программы контрактов составляет 48 млрд рублей. В программе участвуют 58 регионов. Речь идет о 150 строительных проектах, причем первыми в программу были включены как раз те из них, которые требовали дофинансирования — их кредитование было «заморожено» банками из-за проблем с ликвидностью, возникших в конце 2008 — начале 2009 года. Сейчас это в том числе и проекты комплексной застройки, рассчитанные на 5–7 лет.
Поскольку программа доказала свою эффективность, летом прошлого года было принято решение о пролонгации сроков ее действия: по новым правилам финансирование строительных проектов может осуществляться при условии их ввода в эксплуатацию не позднее конца 2013 года. Для проектов эконом-класса двухлетний срок более чем достаточен.
По условиям программы мы готовы предоставлять банкам, кредитующим строительные проекты, целевые займы на фиксированных условиях. Хотел бы особо отметить, что программа не обязывает банк непременно взять выделенные ему средства, — мы предо ставляем гарантию, что средства зарезервированы, и он может получать их частями по мере возникновения необходимости. Кстати, это как раз инструмент для сглаживания ситуаций с банковской ликвидностью. Сейчас, как мы говорили в начале нашей беседы, есть признаки дефицита ликвидности у отдельных финансово-кредитных организаций — наши партнеры по программе «Стимул» начали достаточно активно брать зарезервированные для них средства. Это позволяет им обеспечивать непрерывность финансирования строительных проектов.
НБЖ: А как определяется лимит резервирования? Вряд ли всем банкам выдается один и тот же объем средств. Все зависит от объема финансирования, необходимого для реализации того или иного строительного проекта?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Это один из критериев при определении суммы кредита. Если банк финансирует застройщика, то 70% этого финансирования обеспечивается за счет средств Агентства. Иными словами, из каждых 100 рублей, которые банк направляет застройщику в виде очередного транша, 70 рублей он может получить у нас. Понятно, что 100-процент-ное финансирование застройщиков из средств Агентства в программе не предусматривается: банк должен использовать и другие источники фондирования. Это первый момент, или, точнее, первый критерий при определении суммы кредита. Второй критерий, если говорить о лимитах для банков, — финансовое состояние кредитной организации, ее финансовая устойчивость, которая определяется по состоянию финансовой отчетности банка.
НБЖ: То есть банки для получения финансирования от Агентства подают финансовую отчетность и, очевидно, проектную документацию?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Совершенно верно. При этом должен сказать, что сначала программа «Стимул» была рассчитана на крупные банки: АИЖК предоставляло фондирование только кредитным организациям с капиталом не менее 1 млрд рублей. Но программа — живой инструмент, поэтому естественно, что он корректируется в зависимости от изменения ситуации на рынке. Сейчас ограничения по размеру капитала для банков — участников программы сильно снижены. Единственное ограничение, которое было изначально и от которого Агентство не будет отказываться, — это требование к финансовой устойчивости банка-партнера.
НБЖ: А когда определяется финансовая устойчивость потенциального партнера, учитываются присвоенные ему рейтинги международных или российских рейтинговых агентств?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Речь идет о совокупности различных показателей, в числе которых и наличие или отсутствие у банков рейтингов, и соблюдение нормативов регуляторов и т.д.
НБЖ: А как определяются сроки возврата кредитов, которые Агентство выдает банкам-партнерам?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Эти сроки находятся в «привязке» к срокам реализации строительных проектов, под которые банки запрашивают фондирование.
НБЖ: Контроль за целевым использованием средств застройщиком, за соблюдением сроков строительства осуществляет банк-партнер или Агентство?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Конечно, банк.
НБЖ: Значит, на него ложатся и риски, связанные с возможным нарушением этих сроков?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Да. Понятно, что есть определенный запас времени: если строительный объект согласно проектной документации должен быть введен в эксплуатацию – условно – в январе 2013 года, то срок возврата банком займа – апрель-май 2013 года. То есть плюс три-четыре месяца, которые необходимы для регистрации прав собственности покупателей.
НБЖ: А предусматривается ли «период прощения»? Возьмем предложенный вами сценарий – банк должен вернуть кредит Агентству в апреле-мае 2013 года в случае сдачи строительного объекта в эксплуатацию в январе 2013 года. Кстати, хотела бы сразу уточнить – он должен вернуть кредит сразу и полностью, или предусматривается некий график погашения?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Возврат займа, как я уже говорил, привязан к графику реализации самого проекта. Если проект вводится «очередями», то кредит возвращается частями, по мере введения в эксплуатацию каждой конкретной «очереди». Почему дается трехмесячный или четырехмесячный срок для оформления прав собственности? Потому что средства, которые Агентство предоставляет банку, направляются на кредитование как застройщика, так и физических лиц – покупателей жилья. Это очень удобно для банков-партнеров: ведь, по сути, сформировав, таким образом, портфель ипотечных кредитов, банк может вернуть нам выделенные ему средства не деньгами, а закладными.
НБЖ: Я имела в виду следующее: если стройка задерживается на два-три месяца – некритичный срок, – и банк не может вернуть Агентству средства в установленные сроки, он становится дефолтером? Или ему предоставляется возможность погасить кредит, но с небольшим опозданием?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Мы прекрасно понимаем, что реализация строительного объекта – сложный процесс, который наверняка имеет свои «подводные камни». И если такие «камни» возникают на пути банка-партнера, то мы готовы говорить о пролонгации кредита. Но при одном непременном условии – если причины, повлекшие за собой срыв сроков реализации проекта, носят объективный характер и если соблюдены нормы действующего законодательства.
НБЖ: Но все-таки – есть ли некий максимальный срок «задержки»? То есть действует ли принцип: столько-то месяцев можно не возвращать кредит, а вот больше этого срока – уже нельзя?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Единого правила для всех нет, как нет и необходимости в его существовании. Практика показывает: если существуют объективные причины для затягивания сроков реализации проекта, то о них становится известно заранее.
НБЖ: И банк предупреждает об этом Агентство?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Конечно. Речь ни в коем случае не идет о том, что банк-партнер может за день до наступления срока платежа объявить о задержке с возвратом кредита.
НБЖ: Это в теории. А на практике случалось, что события развивались именно по такому сценарию?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Нет. Пролонгации были, но попыток «поставить перед фактом» за день до истечения сроков кредитования не было. Мы работаем с серьезными кредитными организациями, тщательно отбираем партнеров, и поэтому уверены, что такие прецеденты в принципе невозможны.
НБЖ: А какова в процентном соотношении доля тех банков, которые обратились к Агентству за пролонгацией кредитов, выданных по программе «Стимул»?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Сложно в данном случае говорить о доле и процентах: речь идет, скорее, о «точечных» случаях.
НБЖ: Сколько банков сейчас являются партнерами Агентства по программе «Стимул»?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Сейчас в программе участвуют порядка 50 банков – треть из них относится к числу крупных финансово-кредитных организаций, располагающих хорошей филиальной сетью. Две трети – региональные средние и мелкие банки.
НБЖ: Сбербанк, наверное, не является партнером Агентства по данной программе?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Мы достаточно тесно работаем со Сбербанком, но не в рамках программы «Стимул». Ресурсная база этой кредитной организации позволяет ей самостоятельно финансировать строительные проекты. Хотя Сбербанк очень интересует механизм, который есть в программе «Стимул», – гарантия сбыта нереализованного жилья.
НБЖ: А насколько «выбираются» банками средства, зарезервированные под них в рамках программы? Какой процент «выбирается», какой остается невостребованным?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Сложно сказать. Банк никогда не выдает при строительстве проекта разом всю сумму кредита. Открывается кредитная линия, которая всегда привязана к графику потребностей в финансировании каждой конкретной стройки. Поэтому ограничусь тем, что назову следующую цифру: банками в тех проектах, которые уже открыты, выдано порядка 20 млрд рублей кредитных средств. И порядка 12 млрд рублей из этих 20 млрд — средства, предоставленные банкам Агентством.
НБЖ: А что касается самой программы «Стимул», какой объем ее финансирования планируется на 2012 год? Или этот показатель будет зависеть от того, как покажут себя в 2012 году банки-партнеры?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Не совсем так. Финансирование программы осуществляется Агентством за счет кредитной линии Внешэкономбанка на сумму 40 млрд рублей.
НБЖ: По фиксированной ставке?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Конечно. Она составляет 6,5% годовых.
НБЖ: Льготная стоимость, если учесть, сколько стоит фондирование на открытом рынке.
А. ШЕЛКОВЫЙ: Да. Кстати, за это мы часто слышим упреки: мол, государство чуть ли не даром дает АИЖК деньги, а Агентство потом раздает их банкам под высокие проценты и зарабатывает хорошую маржу. Это не соответствует действительности. Ставки по кредитам, которые мы предоставляем банкам-партнерам в рамках различных наших программ, колеблются от 6,6% до 9,5%.
НБЖ: Ну, все же маржа есть, особенно если взять верхнюю планку в 9,5%.
А. ШЕЛКОВЫЙ: На самом деле никакой маржи не получается, потому что есть операционные расходы. Скажу больше — Агентство в некотором смысле кредитует банки себе в убыток. Что нормально для института развития, перед которым стоит задача не получения коммерческой прибыли, а решения задач государственного уровня.
НБЖ: Из ваших ответов на предыдущие вопросы я поняла, что в программе «Стимул» заложен механизм избавления банков от нереализованного жилья. Как действует этот механизм?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Банкам предоставляется гарантия выкупа нереализованного жилья, но это не госзакупка, не приобретение жилья на баланс Агентства. Работает этот механизм следующим образом: если по каким-то причинам застройщик не в состоянии погасить кредит, предоставленный банком, и не в состоянии реализовать жилье на рынке, он имеет возможность продать жилье некоему гаранту сбыта. Разумеется, продажа осуществляется по дисконтированной стоимости, привязка идет к ценам Министерства регионального развития.
НБЖ: Этим гарантом сбыта выступает Агентство?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Нет, зачастую в этой роли выступают наши региональные операторы. У нас заключено более 50 соглашений с субъектами Российской Федерации, поскольку региональный оператор является структурой правительства субъекта. Обязательное требование — не менее 50% в уставном капитале оператора должно принадлежать региональному правительству. Также гарантами сбыта могут выступать иные юридические лица, финансовое состояние которых позволяет это делать. Роль Агентства при этом заключается в том, что мы выкупаем не жилье, а кредит, который был предоставлен гаранту на покупку жилья.
НБЖ: А в чем интерес региональных операторов в данной схеме? Они же выкупают жилье, которое нельзя реализовать по рыночной стоимости, — пусть даже выкупают с дисконтом, но при этом, получается, берут на себя риск того, что жилье придется реализовывать по «бросовым ценам».
А. ШЕЛКОВЫЙ: Я разделил бы интерес региональных операторов на две составляющие. Региональные операторы, как я уже говорил, — структуры правительства субъекта Российской Федерации, а значит, они выполняют роль институтов развития. Фактически они -мини-АИЖК, и их задача, как и задача АИЖК, — поддержка строительства в конкретных регионах. А вторая составляющая — у каждой администрации, у каждого регионального правительства есть социальные обязательства по обеспечению жильем определенных социальных категорий граждан.
НБЖ: То есть из этого нереализованного застройщиком жилья создаются маневренные фонды?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Да.
НБЖ: Получается, перед региональными операторами не стоит задача получения коммерческой прибыли?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Как коммерческие организации, они не должны работать в убыток. Но определенные социальные задачи, как институты развития, они обязаны выполнять.
«В программе по строительству арендного жилья банки принимают участие на определенных этапах»
НБЖ: Еще одна интересная программа Агентства — программа по поддержке строительства арендного жилья. Как обстоят дела с пилотными проектами, что они показали?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Это действительно новое направление нашей деятельности. В настоящий момент программа представляет собой финансовый инструмент, и мы рассчитываем, что он будет одним из основных механизмов создания фондов арендного жилья. Речь идет о предоставлении кредита юридическому лицу, которое будет собственником доходного дома, его балансодержателем, и это юридическое лицо будет отвечать за сдачу квартир в найм.
В настоящее время реализуется два пилотных проекта — в Калужской и Новосибирской областях. В Новосибирской области в начале 2012 года будут сданы два малоэтажных дома, общее число квартир — 130.
НБЖ: Арендная плата определяется собственником дома по его усмотрению или в соответствии с договоренностью с Агентством?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Нет, не по своему усмотрению. У нас каждый такой проект проходит предварительную оценку, мы изучаем его бизнес-план и просчитываем экономику. При этом мы четко понимаем, что фонд арендного жилья имеет право на существование только в том случае, если стоимость найма как минимум меньше платежа по ипотечному кредиту (который человеку пришлось бы взять для покупки квартиры в этом доме).
При ответе на ваш вопрос также надо иметь в виду, кто является основным заказчиком этого «продукта». В первую очередь, это, конечно, субъекты Российской Федерации, заинтересованные в выполнении своих социальных обязательств, в привлечении молодых специалистов, работников бюджетной сферы и т.д. В зависимости от того, на какую социальную категорию рассчитан доходный дом, определяется механизм установления арендной платы. В некоторых случаях возможно субсидирование арендного платежа со стороны субъекта РФ.
Вторая категория потребителей «продукта» — градообразующие предприятия, перед которыми, по сути, стоят те же социальные задачи, что и перед субъектами РФ: удержание имеющихся работников, привлечение новых специалистов и т.д. Руководители таких предприятий понимают, что привлечь молодых специалистов «голой зарплатой», не предоставляя им комфортных условий проживания, невозможно.
НБЖ: Партнерами Агентства в рамках этой программы также выступают банки?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Здесь немножко иная ситуация, чем в случае с программой «Стимул».
НБЖ: Потому что банку невыгодно держать на балансе доходный дом?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Конечно. Поэтому здесь имеет место комплексное использование наших программ. На этапе строительства возможно использование механизмов программы «Стимул», то есть финансирование стройки может идти через банки. Следующий этап: объект построен, и речь идет о предоставлении долгосрочного 20-летнего кредита юридическому лицу, которое на заемные средства приобретает дом и обеспечивает в дальнейшем погашение кредита за счет потока арендных платежей. Банк на этом этапе выдает кредит, оформляет залоги и документацию и затем продает его Агентству.
НБЖ: И таким образом выходит из цепочки.
А. ШЕЛКОВЫЙ: Да. То есть вы сами видите — здесь действует фактически тот же самый механизм, что и при ипотечном кредитовании заемщика — физического лица. Банк выдает кредит, принимает залоги и продает кредит нам.
НБЖ: Планируется ли масштабировать программу строительства арендного жилья? Будет ли она распространена на другие российские регионы?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Да. Мы сейчас как раз собираем «портфель заявок», в Агентство поступают обращения от крупных предприятий, различных субъектов РФ.
НБЖ: Чьи заявки считаются приоритетными? Вряд ли Агентство сможет удовлетворить всех желающих единовременно. По каким критериям будут отбираться заявки?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Мы не ставим никаких ограничений в региональном плане, но понимаем, что, в первую очередь, эти проекты следует реализовывать там, где они наиболее востребованы, и там, где есть поддержка со стороны региональных администраций. Второй момент, который мы принимаем во внимание при принятии решения, — экономика проекта, бизнес-план и понимание, для какого конечного потребителя, арендатора возводится данный фонд. Потому что есть обращения и со стороны ряда коммерческих структур. Но заявки, поданные по принципу «давайте сначала построим жилье, а потом подумаем, кому будем его сдавать», для нас неприемлемы.
НБЖ: Вопрос в заключение нашей беседы — планирует ли Агентство запустить новые программы в 2012 году? Если да, то на что они будут направлены?
А. ШЕЛКОВЫЙ: Ни для кого не секрет, что процесс разработки и запуска новых программ является постоянным для Агентства. В 2012 году мы начнем реализовывать специальные ипотечные программы для молодых ученых и других социальных категорий, не охваченных действующими на сегодняшний день программами. Речь не идет о том, что ставки по этим программам будут намного ниже рыночных: как я уже объяснял, сделать ставку ниже — нехитрое дело, куда сложнее сделать жилье доступным по такому критерию, как его стоимость.
Автор: Анастасия Скогорева
Источник: Национальный банковский журнал
