Сейчас российские банки выдают ипотечных кредитов ровно на ту сумму, которую получают от взносов в счет погашения уже выданных кредитов. Причем удается это всего паре десятков банков из тех 587, которые год назад указывали ипотеку в числе своих услуг. Если так будет дальше продолжаться, в этом году объем выданных кредитов может сократиться вчетверо. Правительство обещает сделать все возможное, чтобы сохранить достигнутые результаты, продолжая транслировать идею об ипотеке как способе повышения доступности жилья.
Чтобы выдавать ипотечные кредиты, банку нужно
Изначально средства на ипотеку предоставляло государство, создав для этого специальный механизм финансирования, который осуществляло Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Первые несколько лет ипотека в стране развивалась исключительно благодаря усилиям этой организации, но со временем ее роль становилась все более скромной. Теперь без финансовой поддержки со стороны государства ипотека на глазах превращается в экзотическую услугу для узкого круга избранных лиц. АИЖК снова оказалось на переднем крае борьбы за доступные жилищные кредиты. И задачи перед ним стоят посложнее прежних.
АИЖК может поддержать рынок ипотеки несколькими путями. Наиболее очевидный из них — продолжение выкупа у банков выданных кредитов, благодаря чему они получат средства для выдачи новых займов. На эти цели выделено 60 млрд рублей. Причем на 30 млрд рублей претенденты уже определились. Если учесть, что в прошлом году ипотечных кредитов в России было выдано больше чем на 600 млрд, становится ясно, что этих денег явно не хватит, чтобы удержать объемы выдачи кредитов на прежнем уровне. А правительство намеревается сохранить достигнутые результаты. Но тогда ему придется поработать всерьез.
Выступая на заседании консультативного совета Ассоциации региональных банков России (АРБР) генеральный директор АИЖК Александр Семеняка уточнил, что сейчас обсуждается возможность получения дополнительных 200-300 млрд. Если они будут внесены в уставный капитал агентства, это даст ему шанс договориться с банками понизить ставки до приемлемых 11-15% годовых по ипотеке. Сегодня же действующие на рынке ставки приблизились к психологически неприемлемой границе в 20%. Население эмоционально и физически не готово брать кредиты на таких условиях.
Очень ценные бумаги
Александр Семеняка объявил, что происходит переход от выкупа кредитов в розницу к приобретению готовых пулов. Отчасти это связано с физическими ограничениями по выкупу закладных в розницу. Это достаточно трудоемкий процесс, больше 80 млрд рублей в год таким образом не рефинансируешь. Покупка кредитов оптом значительно ускорит процесс выкупа, но, самое главное, позволит отойти от жестких стандартов для выкупаемых кредитов по размеру первоначального взноса и процентной ставке. В пуле можно будет смешивать низкокачественные и высококачественные кредиты, с тем чтобы в целом эта «солянка» обладала заданным качеством. Это позволит присвоить ей необходимый рейтинг. Таким образом, у банков отпадает нужда продавать с дисконтом кредиты, не соответствующие стандартам АИЖК. Тем более что мало кто идет на этот шаг — такие сделки портят отчетность и даже возможность разжиться дефицитными деньгами не компенсирует возникающих при этом неприятностей.
В розницу АИЖК будет выкупать только кредиты, выданные в 2009 году. И, вероятнее всего, лишь у тех банков, у которых ипотечный портфель настолько мал, что не позволяет им самостоятельно секьюритизировать кредиты в облигации. Старые запасы банкам придется либо продавать пулами, либо превращать в ипотечные ценные бумаги.
Кстати, только часть сделок по выкупу кредитов будет оплачиваться деньгами, агентство намерено внедрить новую практику расчетов — ценными бумагами, обеспеченными теми же кредитами, которые оно приобретает. Схема выглядит следующим образом: АИЖК концентрирует пулы ипотечных кредитов на базе созданного им ипотечного агента, выпускает ипотечные ценные бумаги и по закрытой подписке размещает среди банков, вложивших свои кредиты в выпуск, пропорционально их доле. Такая политика во многом определяется стремлением агентства стимулировать выпуск ипотечных ценных бумаг, чтобы создать в России вторичный рынок ипотеки.
Идея АИЖК выкупать пулы ипотечных кредитов за ценные бумаги поможет убить сразу аж трех зайцев. С одной стороны, банки отвыкают рассчитывать на государственную халяву, с другой — агентство освобождает их от бремени по выпуску ценных бумаг и при этом идет непроизвольное развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.
Ценная бумага потому так и называется, что ее можно превратить в деньги. Поэтому ипотечные облигации должны стать для банков источником средств для выдачи новых кредитов на приобретение жилья. До сих пор несовершенство российского закона об ипотечных ценных бумагах не позволяло поставить выпуск ипотечных облигаций на поток, так как зафиксированная в нем процедура эмиссии с большим трудом поддается реализации. В то же время не было и спроса на ипотечные облигации. Долгосрочные и низкодоходные ценные бумаги, чье главное достоинство — высокая надежность, на российском финансовом рынке спросом не пользуются. А те, кому такое вложение средств интересно, — негосударственные пенсионные фонды (НПФ) , Внешэкономбанк как управляющая компания накопительной частью пенсии за «молчунов», страховые компании — не имеют права вкладывать средства в ипотечные облигации. Однако все эти препятствия правительство обещает устранить в ближайшее время.
Эксперты считают, что сами по себе ипотечные облигации большим доверием пользоваться не будут, несмотря на формальное соответствие стандартам высокого качества. Поэтому АИЖК готово выдавать инвесторам на них свое поручительство, за счет этого агентство может обеспечить приток в ипотеку гораздо большей суммы, чем за счет прямого выкупа кредитов. Как известно, поручительство АИЖК соответствует государственной гарантии. Поэтому, например, на 60 млрд рублей можно привлечь в ипотеку до 500 млрд рублей.
Однако нетрудно предвидеть, что в атмосфере всеобщего недоверия потенциальные покупатели отнюдь не сразу клюнут на новые ценные бумаги. Поэтому больше надежды использовать ипотечные облигации как залог для получения дешевых кредитов в Центральном банке. Это самый простой и продуктивный способ получить доступ к «длинным» деньгам, которые необходимы для выдачи ипотечных кредитов. Но для этого ипотечные облигации должны включить в ломбардный список, куда попадают лишь самые надежные ценные бумаги. Вероятно, к тому времени,
Автор: Ольга Сенаторова
Источник: Квадратный метр
