Источник: realto.ru
— Я ни за что не возьму ипотеку! — мой шапочный знакомый с пеной у рта доказывает мне, что вешать на себя ипотечный хомут — верх безрассудства. — Ты сам посчитай: за время кредита я три стоимости квартиры банку отдам. Оно мне надо, чтобы на мне эти банкиры наживались?! Пока ставки по ипотеке не дойдут до 2 — 3%, как в развитых странах, я с этой историей связываться не буду!
Альтернативный вариант, где найти деньги на решение жилищного вопроса, мой знакомый почему-то не предлагает. Тем не менее, если подходить к ипотечному вопросу с умом, то кредит станет не обузой, а помощником. Банкиры свою маржу, конечно, получат, но и заемщик выйдет из игры в плюсе. Особенно если имеет возможность погашать кредит досрочно.
МЕНТАЛИТЕТ ИЛИ ГОЛЫЙ РАСЧЕТ
Многие заемщики, когда берут ипотечный кредит, сразу настраиваются на то, что будут отдавать его досрочно. Кое-кто может объяснить это с психологической точки зрения. Мол, мы, русские люди, не любим жить в кредит. Страшимся долго оставаться в долговой яме, поэтому и стараемся вылезти из нее как можно быстрее. Есть и другой подход — при такого рода решениях у многих превалирует простой рациональный расчет. Ведь чем быстрее отдаешь деньги банку, тем меньше общая выплата по кредиту. А значит, о двойной или даже тройной стоимости квартиры и речи быть не может.
Как ни крути, если в заначке нет лишних нескольких миллионов рублей, то купить квартиру без использования кредита невозможно. Даже в регионах приличную жилплощадь уже не возьмешь дешевле шестизначной суммы. А значит, выход один — копить или брать кредит. Ставки по ипотеке сейчас находятся на довольно низком уровне. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, займы на решение жилищного вопроса дают под 12,2% годовых. К примеру, если покупать в кредит квартиру за 2,5 млн. рублей (и вносить в качестве первоначального взноса 500 тысяч — 20%) , то получится, что за 15 лет жилье обойдется почти в 5 млн. рублей. То есть мой знакомый в
Однако не все так печально. Если платить вперед, то можно серьезно сэкономить. Причем наиболее эффективно досрочное погашение в первые годы выплат по кредиту. К примеру, каждый рубль, заплаченный сверх необходимой суммы в первый год погашения, приводит к экономии 4 рублей в последующем (см. «Пример расчета»). Все объяснимо: в первый год всего 10 — 15% от ваших ежемесячных платежей идут на уменьшение основного тела долга. Все остальное — это проценты за пользование банковскими деньгами. А частичное досрочное погашение тем и выгодно, что все дополнительные деньги идут исключительно в уменьшение основного тела долга.
СОКРАЩАЕМ ПЛАТЕЖ…
Скажем откровенно, кредитной организации выгодно, чтобы клиент платил согласно графику платежей. Точно в срок, но без спешки. Так легче планировать прибыль по кредитному портфелю. А если клиент отдал деньги раньше времени, то приходится снова искать им применение на рынке. И не факт, что в этот момент ставки по ипотеке будут столь же высоки. Скорее наоборот, в России идет постепенное снижение ставок по всем видам кредитов, что связано, естественно, с уменьшением темпов инфляции.
Когда вы приходите в банк с дополнительными купюрами, то менеджер, как правило, уточняет: каким образом вы хотите изменить условия своего кредита после закачки этих денег на счет. Выбор обычно состоит из двух альтернатив. Можно либо уменьшить ежемесячный платеж, либо уменьшить срок кредита. По порядку разберем оба варианта.
Первый. На лицо тактический выигрыш. Вы сразу же чувствуете эффект от досрочного погашения. Ежемесячный платеж снижается. У семьи появляются дополнительные деньги. Их можно пустить либо на развлечения, либо на крупные покупки, либо на инвестиции. Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает нагрузку на семейный бюджет, а также дает возможность получения нового кредита.
Сторонники такого поведения среди заемщиков приводят еще один аргумент. Деньги имеют свойство со временем обесцениваться (особенно это характерно для России) , поэтому 10 тысяч рублей сейчас и через пару-тройку лет, это совсем разные суммы. Другими словами, сегодня на эти деньги можно купить энное количество буханок хлеба, а спустя годы — энное, умноженное на коэффициент 0,8, то есть на 20% меньше.
И наконец, при сокращении платежа повышается устойчивость финансового положения семьи. Спрогнозировать свое будущее с точностью до копейки еще ни у кого не получалось. Поэтому неизвестно, что будет у заемщика с работой и зарплатой через пару лет. Если снизить платеж, он станет не таким тяжелым для семьи. Даже если уровень доходов упадет или в семье появится маленький ребенок (и повысятся расходы) , это событие станет не столь критичным для заемщиков.
… ИЛИ УМЕНЬШАЕМ СРОК?
Второй способ — уменьшение срока. В этом случае вы снижаете тот срок, который вам остался для полной отдачи кредита. При этом ежемесячный платеж остается тем же самым. Если посчитать, это более выгодный механизм в долгосрочной перспективе (см. «Пример расчета»). Итоговые выплаты становятся значительно ниже. Согласитесь, очень приятно, когда отдал досрочно 200 тысяч рублей, а конечная стоимость квартиры (с учетом заемных средств) снизилась сразу же на 750 тысяч рублей?!
Но есть и нюансы. Во-первых, не все банки предлагают такую опцию. Во-вторых, уменьшение срока не снимает кредитной нагрузки в настоящем, а дает лишь выгоду в будущем. Платеж ведь остается таким же, каким и был. Так что этот вариант подойдет в основном для тех, кого нынешняя сумма ежемесячного платежа не сильно напрягает. Например, составляет 20 — 25% от ежемесячных расходов семьи.
Эксперты советуют чередовать обе этих опции. К примеру, один раз уменьшить сумму платежа, а затем срок кредита. В обоих случаях банк предоставит вам новый график платежей — и вы сможете наглядно посмотреть, какую выгоду вы получили от частичного досрочного погашения.
ЧЕМ ВЫГОДНА ДОСРОЧКА
Итак, стоит перечислить выгоды досрочного погашения. Их достаточно много. Самый очевидный плюс — снижаются итоговые выплаты банку. Во-вторых, это психологически очень приятно — ощущать, что до полной выплаты кредита осталось не 10, а 8 лет (если речь идет об уменьшении срока). В-третьих, появляется еще и косвенная экономия. От остатка основной суммы долга зависит, какую страховку вы будете платить. Это, конечно, не ахти какая большая сумма (обычно несколько тысяч рублей) , но, как говорится, копейка рубль бережет.
И наконец, если вы отдадите кредит досрочно, то квартира окажется в полном вашем распоряжении гораздо раньше. Пока жилье в залоге у банка, его очень сложно продать. Практически все действия с вашими квадратными метрами нужно согласовывать с банком. А когда кредит выплачен, то у вас появляется больше возможностей, чтобы обменять ее на жилье большей площади или без проблем прописать у себя близких родственников.
Однако, как говорят эксперты, в некоторых случаях спешить с досрочным погашением тоже не стоит. Во-первых, надо обязательно сначала создать резервный фонд (в размере шести месячных расходов семьи с учетом ипотечных платежей). Во-вторых, заранее просчитать свои крупные покупки в ближайшем будущем. Если вы собираетесь большую сумму денег потратить на приобретение мебели и бытовой техники или на ремонт, то, согласитесь, будет глупо потом брать на эти цели потребительский кредит?! Ставки по такого рода займам в разы выше, чем по ипотеке. В итоге вместо экономии получатся лишь дополнительные расходы.
МОЖЕТ, ЛУЧШЕ ИНВЕСТИРОВАТЬ?
Многие заемщики считают, что свободные деньги надо инвестировать, а не кредит ими погашать досрочно. Мол, так будет выгоднее. Данная стратегия отчасти верна. К примеру, российский фондовый рынок до кризиса и сразу после него приносил тем, кто инвестировал в акции, баснословные доходы — больше 50% годовых. Однако вложения в ценные бумаги — очень рискованное занятие. Стоимость акций то увеличиваются, то уменьшаются. Осенью 2008 года акции многих российских компаний обесценились на 80 — 90%. При этом гарантированную доходность можно получить, лишь вложив деньги на банковский депозит. Но проценты по вкладам, естественно, ниже, чем по кредитам.
Кроме того, сумму, отправленную на досрочное погашение, можно считать инвестициями, вложенными под процент, равный ставке по вашему займу. А полученную экономию на итоговых выплатах — как доход от этих инвестиций.
ВЫБОР СРОКА И СТАВКИ
Для тех, кто только собирается брать ипотеку, будут полезны два совета. Во-первых, кредит лучше брать не на грани своих возможностей, а с запасом. При прочих равных стоит взять его на больший срок, чтобы потом иметь больше возможностей для маневра. Если платеж составляет 50% от доходов семьи, то выискать дополнительные средства для досрочного погашения будет сложно. А если заемщики тратят на ежемесячные взносы по ипотеке 20 — 30% совместной зарплаты, то вполне смогут отдать долг досрочно. Хотя, по словам экспертов, больше чем на 20 лет брать кредит нет смысла. После этой отметки увеличение срока практически не приводит к уменьшению ежемесячного платежа.
Во-вторых, для тех, кто планирует отдавать долг досрочно, можно взять комбинированную, а не фиксированную ставку. Ее суть в том, что на первые несколько лет (срок вы можете определить сами) ставка по нему будет на 0,5 — 1% ниже, чем по обычному кредиту. А дальше процент будет зависеть от колебаний финансового рынка (индекс MosPrime, который определяется Центробанком). Но если вы планируете отдавать долг досрочно, то к этому времени значительную часть кредита вы уже сможете погасить.
СТОИТ ЛИ ВООБЩЕ ТОРОПИТЬСЯ
Как можно судить из статистики, ипотечные заемщики стараются отдавать кредит побыстрее (см. «Только цифры»). Но это в среднем. А есть и такие, кто целенаправленно не спешит. Есть ли смысл в досрочном погашении? Или выгоднее отдавать долг по графику?
Обычно те, кто не спешит отдавать кредит банку, а двигается по графику, приводят главный аргумент. При нашей инфляции (и, соответственно, постепенном росте зарплат) нет смысла торопиться. Через 10 — 15 лет сумма ежемесячного платежа станет и вовсе несущественной в расходах семьи. Значит, лучше жить в свое удовольствие, а свободные от повседневных трат и регулярного ипотечного платежа деньги тратить на
Когда ограничиваешь себя в очень многом (а затянуть пояс потуже придется на длительный срок) и свободные средства относишь в банк, все удовольствия и сама жизнь откладываются на несколько лет. Как советуют эксперты, в досрочное погашение стоит отправлять действительно свободные средства — уже за вычетом всех необходимых трат на жизнь, включая развлечения и хороший отдых.
Другими словами, если выбор идет между досрочным погашением ипотеки и заведением семьи и детей, то выбор очевидно стоит делать в пользу второго. Ведь ипотека — это лишь средство для решения жилищного вопроса, а не самоцель.
КОГДА ВСЕ ПОЗАДИ
Вот и наступил долгожданный момент. Когда вы поднатужились, собрали остаток суммы и наконец решили полностью рассчитаться с банком. Для этого заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения. После этого необходимо оформить все бумаги. Чтобы не получилось так, что вы не доплатили банку 20 копеек, а через пару лет вам выставят счет на пару десятков тысяч рублей.
Прекращение ипотеки нужно юридически зарегистрировать. Другими словами, нужно снять залоговое обременение с вашего жилья. И наконец, не забудьте посетить страховщика. Страховая компания должна вернуть вам деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.
ИМЕНЕМ ЗАКОНА
С 1 ноября 2011 года интересы заемщиков стали еще более защищенными. Вступил в силу федеральный закон № 284. Он внес поправки в Гражданский кодекс. Теперь гасить кредит досрочно можно в любой момент без каких-либо штрафных санкций. Требование в законе лишь одно — кредитора нужно предупредить не позднее, чем за 30 дней до досрочного погашения. Однако на практике банки рассматривают заявления в течение 3 — 5 рабочих дней и сразу же вносят изменения в графики платежей «торопливых» клиентов.
Напомним, раньше банки частенько вводили мораторий (на полгода-год) , когда нельзя было гасить кредит досрочно. «Нарушителей» штрафовали на 1 — 3% от внесенной суммы. Благодаря конкуренции сроки моратория и комиссии за досрочное погашение неуклонно снижались. Но закон превратил это из доброй воли банкиров в их обязательство перед заемщиками.
ПРИМЕР РАСЧЕТА
Дано:
Сумма кредита — 3 млн.рублей
Процентная ставка — 12% годовых
Срок — 15 лет
Досрочный платеж — 200 тысяч рублей на 10-м месяце
Требуется выяснить: что выгоднее уменьшать — срок или платеж?
Результат:
При уменьшении срока — экономия на итоговых выплатах составит 750 тысяч рублей
При уменьшении платежа — 220 тысяч рублей
По данным ипотечного калькулятора (см. «Полезная ссылка»)
ТОЛЬКО ЦИФРЫ
По данным АИЖК, средний срок выдачи кредита составляет 178,7 месяца. То есть почти 15 лет. Однако на практике ипотечные займы клиенты отдают в два раза быстрее — за 7 — 8 лет.
Источник: realto.ru
