Одни люди считают, что приобретение дома на этапе строительства — способ сэкономить, поскольку к моменту готовности цена неизбежно вырастет. Другие выбирают строящиеся объекты, чтобы максимально реализовать свои представления о комфортном жилье. Так или иначе, многие стремятся не купить готовый дом, а возвести его. Это затея дорогостоящая, не всем по карману. Более того, взять кредит на строительство намного сложнее, чем на сданный в эксплуатацию коттедж.В настоящее время рынок кредитования строящейся загородной недвижимости в России развит достаточно слабо. Данная ситуация сравнима с ситуацией на рынке строящегося городского жилья три года назад: застройщиков много, однако аккредитованных среди них мало.
Получить ипотечный кредит на строительство дома достаточно сложно, но можно. Это связано с требованиями банков к строящемуся дому и земле, где находится объект строительства.
Можно выделить следующие требования банков к загородной недвижимости на вторичном рынке:
— наличие фундамента (кирпичного, бетонного) ;
— наличие инженерных коммуникаций (водоснабжения, канализации, автономной системы отопления, газа) ;
— наличие у участка статуса ИЖС (чтобы заемщик мог там прописаться). На коттедж с землей статуса СНТ или ДНП кредит, к сожалению, можно получить только под залог имеющейся недвижимости.
Основным отличием в кредитовании строящейся загородной недвижимости, с точки зрения банков, являются сложности при оценке земельных участков и, соответственно, оценке рисков, связанных с их кредитованием. Для банка предпочтительнее коттеджные поселки, расположенные на землях поселений (в статусе ИЖС — индивидуальное жилищное строительство) , чем на участках в статусе ДНП (дачное некоммерческое партнерство) либо СНТ (садовое некоммерческое товарищество).
Легче всего одолжить денег в том банке, который финансирует возведение поселка. Способ не только самый верный, но и самый выгодный.
Перед тем как выдать кредит, банк основательно изучает перспективы проекта и, только убедившись, что риски минимальны, кредитует застройщика. Для заемщика в данном случае риск недостроя минимален, а ставки по кредиту ниже, чем по стандартным схемам, поскольку банк заинтересован в продаже домов. Вполне надежный вариант — выбрать дом, который возводится в поселке, чей застройщик аккредитован банком, а еще лучше — сразу несколькими, поскольку в этом случае расширяется выбор ипотечных программ.
Но кредит все равно обойдется несколько дороже и оформлен будет на более жестких условиях, чем такой же заем на приобретение готового коттеджа или таунхауса. Поскольку от степени готовности дома зависят риски банка, он предпочитает компенсировать их повышенной ставкой. Кредит на строительство загородного объекта чаще всего на 1-2% дороже, чем заем на готовый дом.
Как только объект будет официально оформлен в собственность заемщика, ставка снизится до стандартной величины, установленной банком по кредитам на приобретение готовых объектов загородной недвижимости.
Некоторые банки требуют обеспечения в виде поручительства трех лиц или дополнительного залога недвижимости до того момента, пока дом, на строительство которого взят кредит, не зарегистрируют в собственность заемщика. Правда, договор поручительства заключается только на срок возведения, потом банк оформит готовый дом в залог — необходимость в поручительстве отпадет.
Получить ипотечный кредит на строительство дома, если оно ведется без одобрения банка, нелегко. Если банк не сотрудничает с девелопером, то вероятность выдачи кредита на строящийся загородный дом практически равна нулю. Но приличную сумму можно получить под залог какой-то другой недвижимости, принадлежащей заемщику или даже члену его семьи. Для этого существуют популярные и среди банков, и среди заемщиков нецелевые ипотечные кредиты. Иногда такой вид займа называют просто «кредит на любые цели».
Если речь идет о строительстве загородного дома, логичнее всего оформить в качестве залога землю, на которой он возводится или будет возводиться. Участок должен быть оформлен в собственность надлежащим образом и предназначаться для садоводства, жилищного или дачного строительства, чтобы его территория даже на сантиметр не попадала ни в какие природоохранные зоны.
Сумма займа на возведение загородного дома своими силами не превышает стоимости земельного участка, на котором он разместится. Если объект строится в коттеджном поселке, то размер кредита будет зависеть от совокупной оценки стоимости земли и затрат на сооружение дома.
Учитывая достаточно высокую цену загородной недвижимости, а также средний возраст потенциальных покупателей, такие кредиты берут на срок, не превышающий 10-15 лет. Средняя стоимость коттеджа в Подмосковье равняется $500-800 тыс. Дачные проекты на расстоянии более 70 км от МКАД оцениваются в $250-350 тыс. Размер кредита составляет порядка 70% стоимости объекта, следовательно, средний размер кредита колеблется от $170 тыс. на дачное строительство и от $300 тыс. на постройку домов для постоянного проживания.
