В конце прошлого года стало известно, что государство намерено поддержать ипотечных заемщиков, которые лишились возможности выполнять свои обязательства перед банком из-за общего ухудшения экономической ситуации в стране. Главным действующим лицом по выполнению этой миссии стало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - госкомпания, отвечающая за развитие российского ипотечного рынка.
Принципиальным решением проблемы было признано предоставление длительной отсрочки по выплате большей части ежемесячного платежа за счет реструктуризации задолженности. Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов был разработан еще 31 декабря 2008 года, но за прошедшее с тех пор время в него несколько раз вносили изменения. На днях АИЖК вроде бы окончательно определилось, кто, на каких условиях и на что именно может претендовать, и это, кажется, обрело завершенный вид. Впрочем, не исключено, что принятый стандарт будет меняться и в дальнейшем - агентство оговаривает за собой такое право.
Пока реструктуризировать ипотеку по стандарту АИЖК начал только один банк - Московский банк реконструкции и развития (МБРР). Во многих крупных банках проблемы с ипотекой пока только начали проявляться, поэтому там не торопятся делить с АИЖК ответственность за судьбу теряющих платежеспособность заемщиков. Особенно если на это придется потратить собственные средства.
Если просрочки по ипотеке пойдут в рост, банкам волей-неволей придется что-то предпринимать, нравятся им разработки АИЖК или нет. Ряд банков уже по собственному почину так или иначе помогает решить проблему с погашением кредитов ипотечным заемщикам, чье финансовое положение пошатнулась. Реструктуризацию на стандартных условиях либо в индивидуальном порядке практикуют Сбербанк, банки «Дельта Кредит» и «Уралсиб», Промсвязьбанк, Абсолют Банк, Русь-банк, Банк Москвы, Хоум Кредит энд Финанс Банк. Подобные программы готовятся внедрить и Городской ипотечный банк, Альфа-банк.
Например, в Сбербанке можно отложить на шесть месяцев выплату основного долга по кредиту, выплачивая только проценты. При этом процентная ставка сохраняется на прежнем уровне. Можно отсрочить погашение основного долга на целый год, но тогда ставка по кредиту повышается на 1%. Хотя такие условия можно назвать щадящими, стоит заметить, от такой реструктуризации мало что выиграют заемщики, выбравшие для погашения кредита аннуитетную схему - равными частями, а также недавно получившие кредит. Первую половину срока погашения кредита по такой схеме большую часть платежа составляют именно проценты, доля основного долга несущественна.
Хоум Кредит энд Финанс Банк пошел по другому пути: его заемщики могут на год рассрочить выплату ежемесячных взносов по ипотеке, выплачивая первые шесть месяцев 1/2 установленного платежа, а затем по 2/3 первоначального платежа.
Никакой благотворительности
Реструктуризация ипотечного кредита в интерпретации АИЖК означает временное изменение платежного графика таким образом, чтобы обязательства заемщика перед банком пришли в соответствие с его пошатнувшимся финансовым положением. На реставрацию прежней платежеспособности отводится максимум год.
Если доходы заемщика снизились, но совокупный доход семьи превышает лимит, установленный стандартом АИЖК, он не сможет реструктуризировать свой ипотечный кредит. Общий доход семьи должен снизиться настолько, что после уплаты взноса по ипотеке и обязательных платежей (оплаты коммунальных услуг, платы за детский сад и т.п.) на каждого члена семьи остается сумма, составляющая менее двух прожиточных минимумов, установленных для региона, где они живут. В Москве размер прожиточного минимума в данный момент составляет 5143 рубля.
Поскольку никакому кредитору нет резона терять доходы от поступлений в счет погашения кредитов, неплатежеспособный заемщик получит финансовую помощь, которая покроет недостачу в его платежах. Пока стандарт АИЖК предусматривает три варианта поддержки. Это смешанный договор, по которому банк совместно с АИЖК предоставляют заемщику средства на погашение кредита, стабилизационный заем и стабилизационный кредит.
Если выбран первый вариант, заемщик подписывает договор, по которому АИЖК и банк совместно предоставляют ему сумму, достаточную для полного погашения всех обязательств по кредиту вместе с оплатой сопутствующей страховки. При этом для заемщика устанавливается льготный период погашения нового кредита сроком до 12 месяцев. Механизм льготы может быть разным, но суть одна - уменьшение ежемесячного платежа до терпимой величины. Процентная ставка по новому кредиту должна быть не больше, чем по старому.
Стабилизационный заем и стабилизационный кредит выдаются на одинаковых условиях. Только заем предоставляет АИЖК, а кредит - банк. Заемщик получает сумму, достаточную для внесения платежей по кредиту в ближайшие 12 месяцев. Можно получить и больше, если у заемщика есть просроченная задолженность, штрафы и пени за нее, долг по страховке, но только в том случае, если долги возникли после того, как он потерял работу или часть своего дохода.
Средства предоставляются частями каждый месяц. Пока длится льготный период, заемщик выплачивает только проценты по займу или новому кредиту, причем их начисляют лишь на сумму фактически полученных средств. А процентная ставка не может быть выше, чем по ипотечному кредиту. Когда льготный период закончится, долг надо будет погашать по аннуитетной схеме вместе с остатком задолженности по ипотечному кредиту.
Разумеется, величина ежемесячных платежей станет больше, чем до реструктуризации, так как размер задолженности по кредиту вырастет, а срок останется неизменным. Правда, расходы заемщика вырастут не особенно сильно - расчеты показывают, что после окончания льготного периода ему придется платить на 10-12% больше, чем прежде.
С чего начать?
Заемщик должен подавать заявление об отсрочке долга тому, кому принадлежит закладная по его кредиту, - залогодержателю. Это может быть банк, а может быть АИЖК, выкупившее закладную у банка, где был получен кредит. Представителями АИЖК выступают его региональные операторы. Их координаты можно найти на сайте АИЖК в разделе «Федеральная система ИЖК» - «Регионы» либо по телефону
• копии документов, удостоверяющих личности заемщика и членов его семьи (если у него есть семья);
• копия трудовой книжки;
• справка из территориального отделения Пенсионного фонда Российской Федерации о размере пенсионных выплат;
• копия кредитного договора со всеми дополнительными соглашениями к нему, копия закладной (при наличии);
• копия договора об ипотеке (при наличии);
• справки от кредиторов, если у заемщика или кого-то из членов его семьи есть непогашенные обязательства по кредитам помимо ипотечного. Там должны указываться сумма остатка долга, срок погашения и имеющаяся задолженность;
• копия договора приобретения жилого помещения, который служит предметом ипотеки;
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);
• решение администрации о выделении земли для строительства жилого дома (для индивидуальных жилых домов);
• копии договоров страхования по ипотечному кредиту;
• документ, подтверждающие уплату страховых взносов за текущий период страхования;
• заключение оценщика о стоимости жилого помещения на момент выдачи ипотечного кредита;
• справка из ЕГРП по форме №3 «Об обобщенных правах отдельного лица» для заемщика и каждого члена семьи, подтверждающая, что в собственности семьи заемщика нет другого жилья;
• справка из бюро кредитных историй на имя заемщика;
• для подтверждения существенного снижения дохода заемщика справка по форме 2-НДФЛ за 2008 год, а также за все прошедшие полные календарные месяцы 2009 года, предшествующие дате подачи заявления;
• копия приказа об изменении условий труда, продолжительности рабочего времени и оплаты труда, заверенная работодателем (при наличии);
• при потере места работы документ, подтверждающий постановку на учет в органе службы занятости населения с указанием размера выплаты пособия по безработице;
Индивидуальные предприниматели предоставляют следующие документы:
• копия налоговой декларации;
• копия книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций (при наличии);
• копия свидетельства о государственной регистрации;
• выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП);
• копии квитанций (платежных поручений) об уплате налогов за два последних полных налоговых периода или справка налогового органа об отсутствии задолженности по налогам.
Обращаясь за реструктуризацией ипотечного кредита, заемщик несет ответственность за достоверность представленных сведений и документов. Если в ходе рассмотрения заявки выяснится, что сведения были неполными или недостоверными, это полбеды - просто не будет реструктуризации. А вот если компрометирующие сведения всплывут уже после оформления льготы, потребуют сразу и полностью вернуть заем, полученный для реструктуризации.
Автор: Ольга Сенаторова
Источник: Квадратный метр
