Что нужно сделать для того, чтобы ипотека вновь стала доступной? Ответ очевиден — снизить стоимость квадратного метра и ставку по ипотеке. Но вот насколько все это должно упасть, чтобы жилье стало доступным значительной части населения страны?
Национальный проект «Доступное жилье» был призван расширить возможности по приобретению жилья большинством населения страны. Это предполагалось делать, увеличив в разы возводимую в год площадь жилья, а также путем снижения ставок ипотечных кредитов.
Кризис спутал карты, оставив доступное жилье лишь в виде отдельных социальных программ государства. Даже они теряют свою адекватность в текущих экономических условиях. Специалисты управления стратегического анализа компании Panorama Estate попробовали разобраться на примере Москвы — какие корректировки нужны местным социальным программам.
Под «доступностью» аналитики подразумевают возможность приобрести в ипотеку квартиру средней рыночной стоимости на первичном рынке столицы семьёй, в которой есть два взрослых человека, получающих среднюю по Москве зарплату. При этом одна из зарплат может быть направлена на погашение ежемесячного платежа по кредиту. Понятно, что такая схема очень далека от реальной ситуации, но по ней можно проследить, насколько реальный платёжеспособный спрос далёк от текущей рыночной ситуации.
Будем считать, что эта семья хочет купить в ипотеку столичную квартиру на первичном рынке площадью 50 кв. м., что является типичной ситуацией на рынке.
Аналитики свели в единую таблицу данные об изменении средних зарплат, стоимости квартир, первоначальных взносов и процентных ставок по ипотеке с 2006 по 2009 год. И, если считать критерием доступности ситуацию, при которой на ежемесячный платеж по кредиту уходит не более половины дохода семьи, то хоть сколько-то доступным жилье было лишь в первом квартале 2008 года, то есть год назад.
В остальные периоды разрыв между средними доходами населения и стоимостью жилья слишком велик. Велики и кредитные ставки, особенно в последнее время. Лишь в начале 2008 года они снизились до 12,4-12,5% годовых против 18,8% на сегодняшний день.
Но с началом 2008 года на российском денежном рынке начал складываться дефицит ликвидности, что выразилось в увеличении всеми банками первоначального взноса. Это сократило сумму, выдаваемую в кредит, что, вкупе с относительно низкими процентными ставками, повысило доступность жилья.
Однако потом Россия оказалась в кризисной полосе. Вырос первоначальный взнос, растет процентная ставка, и даже увеличилась стоимость жилья в рублях из-за резкого обесценения национальной валюты. При этом доходы населения в последние месяцы падают.
Как видно, процент «недоступности» колеблется последние два года в диапазоне от 43% до 67%. Фактически это означает, что именно настолько должна упасть средняя цена квадратного метра жилья в Москве, чтобы оно стало доступно для большинства населения. Проблема заключается в том, что средняя цена — показатель рыночный, обуславливаемый соотношением спроса и предложения на рынке и неподвластный влияниям извне (в том числе со стороны составителей социальных программ). И, тем не менее, факт остаётся фактом — по итогам 2008 года можно утверждать, что при падении средних цен на рынке недвижимости на 50%, столичное жильё можно было бы наделить статусом «доступное». Дальнейший резкий рост процента «недоступности» связан с разразившимся финансовым кризисом и, как следствие, падением реальных доходов населения.
По расчетам аналитиков Panorama Estate, для повышения «доступности» должна быть значительно снижена и процентная ставка — до уровня около 3%. Такой уровень процентной ставки, конечно, убыточен для банков, но в данной ситуации мы видим реальный механизм воплощения социальной программы по доступному жилью в жизнь — перекладывание части «процентной» ответственности с конечного покупателя на городской бюджет.
Если же добавить к этому необходимость увеличения предложения жилья на рынке и, как следствие, снижение средней цены на квадратный метр, то можно будет говорить о синергетическом эффекте, который сможет вовлечь в ипотеку слои населения со средним достатком. И вот в этом случае можно уже будет реально говорить о доступном жилье.
Автор: Сергей Малинин
Источник: Большой бизнес
