На проблемы с ликвидностью, возникшие осенью 2008 года, банки мгновенно среагировали приостановкой ипотечных программ. Кто не остановил выдачу кредитов, настолько ужесточил условия по ним, что стало ясно — ипотеку сегодня не взять никому. Правда, это мало спасло банки, щедро раздававшие ссуды последние пару лет. Проблемы с заемщиками сейчас возникли практически у всех.
В прошлом году, впервые с 2005-го, выросла доля валютных кредитов — только в Москве они составили более половины. Как правило, заемщиков привлекал доллар, курс которого неуклонно снижался последние два года. Но конец 2008 года и наступивший 2009-й принесли им немало разочарований. Как известно, заемщик полностью несет все валютные риски, а они существенно возросли. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) приводит нехитрый расчет: изменение курса доллара на 30% привело к росту платежа в доходе заемщика до 70%, фактически поставив его в преддефолтную ситуацию. Возросшие курсы доллара и евро просто не могли не оказать влияния на размер просроченной задолженности. Последствия оказались самые плачевные.
Долги растут как снежный ком
По данным АИЖК, просроченная задолженность по ипотечным кредитам на 1 января составила почти 8%, и она стремительно растет. Если так будет продолжаться и дальше, то уровень просрочки по ипотеке в этом году составит около 20%. А значит, уже очень скоро нас ожидает новая волна банкротств.
Многие крупные банки (например, Сбербанк, ВТБ 24) , стараясь не допустить катастрофы, начали предлагать заемщикам возможность перевести валютные кредиты в рублевые, растянуть срок выплат с целью уменьшения платежа и т.д. Выступило со своей программой поддержки заемщиков и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) , которое разработало «Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан». В соответствии с ним заемщикам, испытывающим временные финансовые трудности, которые не позволяют совершать платежи по ипотечному кредиту в полном объеме, предлагают реструктуризацию кредита сроком на год.
Правда, льготы распространяются не на всех, а лишь на жилищные ипотечные кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года для приобретения или строительства объектов недвижимости, являющихся для заемщиков единственным жильем. Реструктуризацией ипотечных кредитов занимается специально созданная компания — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
— Рефинансирование ипотечных кредитов с помощью АРИЖК — это помощь не только заемщику, но и банку, — считает председатель совета директоров АРИЖК Александр Семеняка. — Люди получают возможность найти работу, восстановить свою платежеспособность и сохранить жилье, а у банка появляется ликвидность в размере до одной пятой кредита, которую он сможет разместить по ставкам денежного рынка.
Агентство уже приступило к практической реализации программы государственной поддержки заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации. За февраль этого года в АРИЖК поступило 426 пакетов документов от заемщиков на предмет рассмотрения и согласования реструктуризации ипотечных кредитов. 80% от общего числа обращений обработаны и находятся на финальной стадии согласования, по 31 обращению начата процедура реструктуризации.
От кредитования к реструктуризации
Существует всего три варианта реструктуризации ипотечных кредитов — стабилизационный заем, стабилизационный кредит и смешанный договор — все сроком на год. Разберем их по порядку. Стабилизационный заем — это деньги, которые АРИЖК выдает заемщику с установлением льготного периода исполнения обязательств по их возврату. Сумма выдаваемых средств определяется исходя из размера ежемесячных выплат по ипотечному кредиту и срока льготного периода (максимум 12 месяцев). Ежемесячно деньги поступают на лицевой счет заемщика в банке-кредиторе и автоматически списываются в счет погашения ежемесячного ипотечного платежа. В льготный период заемщик выплачивает АРИЖК только проценты за использование фактически перечисленных средств. По его истечении нужно вернуть АРИЖК выданные средства и проценты за их использование. Срок возврата не может быть менее остатка срока возврата ипотеки. Стабилизационный заем предоставляется полностью за счет собственных средств АРИЖК.
Схема стабилизационного кредита отличается от схемы займа только источником средств. Их предоставляет уже банк. Во всем остальном условия кредита и займа аналогичны. По истечении льготного периода АРИЖК может провести рефинансирование стабилизационного кредита у кредитора.
Смешанный договор предусматривает одновременное предоставление заемщику средств АРИЖК и банком-кредитором, но уже для полного погашения ипотечной задолженности с установлением льготного периода исполнения обязательств по возврату вновь выданных средств. Заемщику предоставляются заемные средства в сумме остатка первоначально выданного кредита, который полностью погашается. Затем в течение льготного периода заемщик ежемесячно выплачивает платежи в размере, определенном в договоре, но не более ½ от размера платежей по первоначальному кредиту и не менее 500 рублей. По истечении льготного периода заемщик возвращает выданные средства АРИЖК и банку. Объем средств, предоставляемых АРИЖК, так же как и при двух описанных схемах, составляет 12 ежемесячных платежей плательщика, но не более 20% от общей суммы смешанного договора.
Любая реструктуризация — это просто временная передышка для заемщика, а как только он восстановит свое финансовое благополучие, платежи возобновятся с еще большей силой. В среднем размер платежей заемщика в постльготный период при всех вариантах вырастет на 10-15%. Кстати, чтобы реструктуризировать кредит, заемщику необходимо застраховать имущество, передаваемое в залог, а также произвести страхование своей жизни и здоровья.
Вы нам не подходите
К сожалению, под критерии, разработанные АИЖК, подпадает весьма ограниченное число ипотечных заемщиков. В частности, рассчитывать на реструктуризацию кредита можно лишь если:
— площадь купленного по ипотеке жилья составляет для одного человека — не больше 50 м², для двоих — до 35 м² на каждого, для семьи из трех человек и больше — максимум по 30 кв. м;
— доход заемщика снизился до величины менее двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи за вычетом ежемесячных платежей по ссуде и других обязательных выплат;
— заемщик уже использовал все активы для выполнения обязательств по кредиту, у него нет ликвидного имущества, а также паев, ценных бумаг, банковских вкладов и других сбережений;
— сумма ссуды не превышает максимального размера кредита, установленного для каждого региона;
— до финансового кризиса заемщик не допускал просрочки в платежах более чем на 90 дней.
Требования для ипотечных заемщиков, которые могут получить господдержку, действительно жесткие. Например, сегодня практически у всех есть автомобиль, между тем его у соискателя помощи быть не должно. Точнее, он может быть, но только дешевле 500 тыс. рублей. Если машина стоит дороже, заемщик должен его продать, направив средства на погашение ипотечного займа.
Но государство и не обещало заниматься благотворительностью, возражает Андрей Языков, генеральный директор АРИЖК:
— Поддержка оказывается на срочной платной и возвратной основе. В соответствии с решением правительства мы будем помогать только тем, кто уже использовал все возможные собственные ресурсы и все равно находится под угрозой дефолта по кредиту. Тем не менее некоторые критерии в процессе отработки программы были смягчены. Мы увеличили норматив приобретенной жилой площади. Изменились и требования к уровню доходов заемщиков.
Да, требования были смягчены, но все равно остались довольно строгими. «Программа АИЖК по помощи проблемным заемщикам и выкупу просроченных кредитов направлена на сегмент заемщиков с низким доходом и с отсутствием дополнительных активов, купивших так называемое социальное жилье, то есть относительно дешевое. Однако было бы полезно рассмотреть вопрос о расширении спектра заемщиков, которые попадают под программу помощи АИЖК, так как кризис затронул все сегменты общества», — полагает заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-Банка Илья Зибарев. «К сожалению, средний класс, который покупал второе жилье или довольно большие квартиры, не попадает под данную программу, хотя риск „оказаться на улице“ у этих клиентов зачастую не меньше, чем у менее обеспеченных клиентов», — добавляет Иван Ивкин, начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка.
.
Автор: Дарья Базарова
Источник: газета «Известия» «Личные Финансы»
