По данным ЦБ, ипотека в России фактически перестала существовать. В феврале банки выдали всего 78 валютных ипотечных кредитов на сумму 317 млн рублей. Рост просроченной задолженности вынуждает банки увеличивать ипотечные ставки и устанавливать множество заградительных условий и требований. Поэтому эксперты стали говорить о том, что внедряемый у нас до кризиса «американский» вариант ипотеки не работает — необходимо искать другие способы развития жилищного рынка.
Статистика Центрального банка свидетельствует: в феврале было предоставлено только 78 валютных ипотечных кредитов на сумму 317 млн рублей в рублевом эквиваленте против 152 кредитов на 695 млн рублей в январе.
Для сравнения, в прошлом году в среднем за месяц выдавалось 1 140 кредитов в валюте на сумму 7,8 млрд рублей. При этом ставки по валютным кредитам в результате опережающего роста сравнялись с рублевыми — 14,5%.
«Гражданам надо помогать, и не уповать на один инструмент, который уже доказал свою неэффективность» Падение показателей ипотеки коснулось всех сегментов, и средний объем одного валютного кредита в рублевом выражении оказался также меньше прошлогоднего на 20%: 4,4 млн рублей против 5,5 млн рублей в 2008 году. Если считать в долларах, то средняя сумма кредита снизилась на 37% — с 209 тыс. долларов до 131 тысячи, что согласуется с текущей динамикой цен на недвижимость.
В феврале продолжился рост просроченной задолженности по рублевым кредитам — на 12,4%. За два первых месяца текущего года ее рост составил 20%. В целом за 2008 год объем просроченной задолженности физлиц по жилищным ипотечным кредитам, предоставленным кредитными организациями, и приобретенным правам требования по ним увеличился более чем в 15 раз.
Несмотря на общий фон кризиса, заградительные условия выдачи ипотечных кредитов и резкое снижение спроса на них, банки продолжают увеличивать ставки: с декабрьских 12,9% она достигла к февралю 14,5%. Еще стремительнее ипотека дорожает в валюте — с 10,8% в 2008 году до 14,5% в феврале.
В аналитическом отчете компании «Кредитмарт» говорится, что увеличение процентных ставок «связано с сохранением тенденции ослабления рубля по отношению к доллару». Однако, по их расчетам, уже в марте — апреле рост ставок может значительно замедлиться или полностью остановиться в связи с существующей очень высокой переоценкой ставок на кредиты и «невозможностью для заемщиков позволить себе ипотечный продукт».
«На сегодняшний день мы имеем полную и внятную картину того, как делать не надо, — говорит ВЗГЛЯДу эксперт компании „Развитие-ПроектИнвест“ Антон Заваров. — Скопированная под кальку „американская модель“ показала свою неэффективность, будучи невостребованной и в благоприятные времена. Не следует сегодня держаться за нее, а думать, как перестроить всю систему гарантий и кредитования на доступном для граждан уровне. Как вариант, можно пробовать внедрение системы стройсберкасс».
Недавно помощник президента Аркадий Дворкович говорил о «возможной дополнительной поддержке ипотечного кредитования через выделение средств АИЖК и системообразующим банкам, имея в виду те 2-3 банка, на которые приходится около ⅔ выданных, в том числе Сбербанк и ВТБ 24. Однако антикризисный бюджет на текущий год не предусмотрел какой-либо помощи ипотеке вообще — ни банкам, ни Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Если принять во внимание тот факт, что мировой финансово-экономический кризис начался с обрушения института ипотеки на ее исторической родине — в США, то возникает резонный вопрос —, а как „там, у них“. По данным компании RealtyTrac, только в феврале более 290 тыс. объектов в США получили по меньшей мере одно уведомление о предстоящем изъятии за долги по ипотеке. Это на 30% больше, чем годом ранее.
„Вашингтон первым понял, что необходимо любыми средствами поддержать простого налогоплательщика, вернуть рынку спрос, сделать более привлекательным любое кредитование, — заявил ВЗГЛЯДу эксперт компании TRG Алексей Побержицкий. — Центральный банк США переключился на активные операции на рынке госдолга как на главный инструмент денежно-кредитной политики, способный снабдить ликвидностью банковскую систему и стимулировать кредитование“.
В результате средний уровень процентной ставки по ипотечным кредитам сроком на 30 лет в США продолжает снижаться и сейчас составляет 4,61% годовых.
„Страны с менее развитой сетью соцобеспечения, как США, вынуждены будут залезть в дефицит глубже, чем страны в развитым вэлфером, вроде Германии, — добавил Побержицкий. — Страны, пенсионная система которых вращается вокруг акций и облигаций, как в США, стремятся к скорейшему росту рынков в отличие от экономик, где рынки играют менее важную роль в соцобеспечении, поскольку пенсии выплачиваются за счет доходов и налогов трудоспособного населения, — как, опять же, в Германии“.
Что касается России, то главная опасность и беда — это низкий уровень доходов граждан. Аналитики еще до кризиса предостерегали — доходы бедных и богатых в Москве отличаются в 50 раз, в среднем по стране — в 15. По принятым в мире нормам разница уже в 7-10 раз свидетельствует о том, что страна стоит на пороге социальной нестабильности. „Ипотека — это всего лишь часть экономики, причем не самая большая, — говорит ВЗГЛЯДу профессор Российского торгово-промышленного университета Григорий Кудрявцев. — Система жилищных кредитов показательна потому, что у нас чрезвычайно остро стоит пресловутый „квартирный вопрос“. Решить его — долг и обязанность государства. Гражданам надо помогать, и не уповать на один инструмент, который уже доказал свою неэффективность“.
Заметим, что в той же Германии, где с послевоенных времен успешно работает система строительных сберегательных касс, ставки не превышают 2,5-3% годовых. „США и Германия — две страны — две разные системы, но они смогли добиться эффективности кредитных механизмов с учетом особенностей и менталитета граждан, и финансового устройства, — говорит Алексей Побержицкий. — Объединяет эти два различных подхода на пути к доступности жилья одно — желание делать, а не искать оправдания“.
Автор: Павел Огородников
Источник: Взгляд
