Ипотека упала в цене

Банки постепенно снижают ставки по рублевым ипотечным кредитам, делая условия их получения более выгодными. Однако стоимость ипотеки до сих пор выше, чем в докризисный период. Дороговизну таких кредитов банки объясняют рисками невозвратов из-за сохраняющейся нестабильности в экономике, а также отсутствием дешевых длинных денег.

Ставки ниже

В октябре банки начали кампанию по снижению ставок по ипотечным кредитам. Ипотека подешевела в ВТБ 24, Газпромбанке, Банке Москвы, Нордеа Банке. В декабре снизить ставки планирует Райффайзенбанк. В результате аналитики констатируют, что среднерыночная ставка по ипотечным кредитам в октябре упала ниже 20% годовых, снизившись впервые за последние четыре месяца. Впрочем, стоимость долларовой ипотеки, напротив, возросла, что объясняется укреплением рубля по отношению к американской валюте.

Несмотря на снижение ставок по рублевой ипотеке, в целом по рынку они остаются выше докризисного уровня. Например, в Сбербанке летом прошлого года диапазон ставок составлял 11,75-13,75% годовых, сейчас — 14,75-15,5% годовых. О том, что текущие ставки превышают докризисный уровень, говорят и в Альфа-Банке (ставки по кредитам сейчас начинаются от 20,6% в рублях и от 14,4% в долларах) , и в Райффайзенбанке, где ставки начинаются от 20%. В пресс-службе ВТБ 24 отметили, что банк постепенно возвращается к докризисным условиям. «В настоящее время продуктовая линейка банка восстановлена. Банк снизил ставки и ввел кредит с переменными ставками, которые напрямую зависят от ставки рефинансирования», — указывают в банке. Однако текущий уровень ставок, предлагаемых банком, все равно выше докризисного: на готовое жилье они составляют 14,1% в рублях и 9,6% в долларах и евро, переменные ставки в рублях — 13,1%.

Увеличили банки и комиссии за выдачу кредитов. «Фиксированная комиссия за обслуживание ссудного счета в Москве до кризиса составляла 10 тысяч рублей, сейчас — 1,5% от суммы кредита (от 15 тысяч до 90 тысяч рублей). В территориальных банках комиссия как была, так и осталась 1-4% от кредита, точный размер определяется ими самостоятельно», — рассказывают в Сбербанке.

Банки не возвращаются на докризисный уровень стоимости ипотечных кредитов из-за сохраняющихся высоких рисков невозврата. Многие заемщики находятся под угрозой сокращения и снижения уровня доходов, поэтому банки учитывают эти риски в кредитной ставке. «В условиях кризиса кредитные риски для банков существенно возросли, так как платежеспособность всех категорий граждан может значительно измениться, например, из-за сокращений персонала и сложностей у предпринимателей», — объясняет директор департамента сегментного маркетинга Абсолют Банка Алексей Барабанов.

Требования жестче

Формально многие банки не прекращали выдачу ипотечных кредитов в период острой фазы кризиса, но из-за высоких ставок и ужесточившихся требований к заемщикам ипотечные программы у многих кредитных организаций фактически приостановились. Банки признают, что с началом кризиса сузили круг потенциальных заемщиков и стали проверять их более тщательно.

Например, Сбербанк увеличил минимальный возраст заемщика до 21 года (раньше был 18 лет) , в качестве дополнительной гарантии был введен промежуточный залог объекта недвижимости на срок до оформления ипотеки.

Райффайзенбанк повысил минимальный возраст с 21 года до 24 лет. «Банк стал более серьезно подходить к оценке платежеспособности заемщиков, поскольку в текущей ситуации необходимо быть еще более уверенным в качестве кредитного портфеля», — говорит руководитель дирекции обслуживания физлиц банка Андрей Степаненко.

Альфа-Банк перестал кредитовать нерезидентов, а при принятии решения о выдаче кредита более тщательно изучает клиентов, работающих в отраслях, наиболее сильно пострадавших от кризиса.

Многие банки повысили требования к минимальному уровню доходов потенциального клиента и стали требовать их официального подтверждения. «Более высокие требования стали предъявляться к документам, подтверждающим доходы заемщика, — если раньше многие финансовые организации довольствовались справками о доходе в свободной форме, то теперь принимают только справки по форме 2-НДФЛ», — рассказывает Алексей Барабанов из Абсолют Банка.

Практически все банки повысили сумму первоначального взноса: если до кризиса она составляла 10% от стоимости жилья, то сейчас — не менее 30%. «Сейчас такой минимальный первоначальный взнос — требование большинства банков», — указывает начальник управления ипотечного кредитования блока «Розничный бизнес» Альфа-Банка Татьяна Невская.

Впрочем, есть и исключения. В Сбербанке отмечают тенденцию к снижению минимального взноса. «До кризиса первоначальный взнос составлял 10%, потом поднялся до 20%, затем до 30%, а сейчас в связи со стабилизацией экономической ситуации опять пошел на снижение и составляет 20%», — говорят в Сбербанке. Об уменьшении первоначального взноса до 20% сообщили и в ВТБ 24.

Ужесточившаяся кредитная политика банков вызывает недовольство у заемщиков, по мнению банкиров, не всегда обоснованное. Например, участники форума Банки.ру часто жалуются, что при снятии обременения с ипотеки банки часто направляют к конкретным нотариусам, хотя опрошенные нами банки утверждают, что могут только дать рекомендации, а окончательный выбор остается за клиентом. «У нас есть надежные и проверенные партнеры, у которых большой опыт работы с банком. Мы рекомендуем их своим клиентам, но при этом заемщик может сделать это в том числе и самостоятельно. Выбор остается за заемщиком», — подчеркивает Татьяна Невская из Альфа-Банка.

В числе жалоб на банки, отказывающие в ипотечном кредите, можно найти жалобы на Сбербанк, который, по словам посетителей форума, не выдает кредиты по причине отсутствия прописки по месту получения кредита. В Сбербанке данную информацию опровергли, заявив, что регистрация в городе, в котором потенциальный заемщик надеется получить кредит, совсем не обязательна.

Заемщик банка «ДельтаКредит» сетовал на высокую комиссию при досрочном погашении кредита — при сумме погашения 1 тыс. долларов комиссия составляет 75 долларов, или 7,5%. При ставке кредита в 10% годовых данная комиссия является необоснованным «обогащением банка-кредитора», считает посетитель под ником tsj. В банке уточнили, что комиссия за досрочное погашение фиксированная и составляет 2 тыс. рублей. Но в банке также есть кредит, условия которого допускают досрочное погашение без уплаты комиссии.

В кризис банки стали чаще передавать портфели ипотечных кредитов другим банкам, что также беспокоит заемщиков. Посетитель форума под ником Large жалуется, что после передачи его ипотечного кредита другому банку последний включил в договор условие о возможности изменения тарифов за обслуживание текущего счета. В ходе дискуссии выяснилось, что речь идет о передаче пула ипотечных кредитов БТА Банка банку «Ренессанс Кредит». В БТА Банке не стали комментировать эту жалобу. В «Ренессанс Кредите» признали, что такое условие в договоре есть, как и у многих других банков. «Но сейчас обслуживание текущего счета бесплатно, и банк не собирается взимать за это комиссию, чтобы не менять стоимость ипотечных кредитов для заемщиков БТА Банка», — заявили в пресс-службе «Ренессанс Кредита».

Будущее ипотеки

По данным ЦБ, с начала года задолженность физлиц по ипотечным кредитам сократилась на 5% до 1,02 трлн рублей. По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) , в 2009 году объем выданных ипотечных кредитов составит 125 млрд рублей, что в 5 раз меньше уровня 2008 года, по итогам которого банки выдали 642,5 млрд рублей таких займов.

Банки сами признают, что активизировали ипотечное кредитование только в крупных городах, тогда как целый ряд регионов по-прежнему остаются неохваченными. «Многие регионы продолжают испытывать трудности из-за высокого уровня безработицы и снижения доходов населения, поэтому дифференциация ипотечных программ по регионам, как это было два года назад, небольшая», — поясняет старший вице-президент Московского Банка Реконструкции и Развития Андрей Шелковый.

Кроме того, по его словам, восстановлению рынка ипотечного кредитования препятствует высокая стоимость долгосрочного финансирования для банков. «Как только восстановится рынок привлечения таких ресурсов, объем выдачи ипотечных кредитов начнет расти и ставки по ним снизятся», — полагает банкир.

Спасательным кругом для рынка ипотеки банкиры называют программу АИЖК по страхованию риска дефолта заемщика, которая направлена в первую очередь на снижение первоначального взноса и, как следствие, повышение доступности ипотеки.

«Кризис показал, что существующая система страхования ипотечных кредитов (страхование недвижимости, страхование жизни. — Прим. ред.) охватывает далеко не все основные риски, связанные с ипотекой. Снижение уровня доходов населения, падение рынка недвижимости привели к ситуации, когда даже в случае реализации залоговой недвижимости заемщик не может полностью выплатить свой ипотечный кредит. К сожалению, в годы экономического подъема, когда доходы населения неуклонно росли при постоянном повышении стоимости недвижимости, возможность возникновения таких ситуаций никем не рассматривалась, соответственно, страхование подобных рисков не было востребовано», — отмечает Татьяна Невская.

Сейчас, по ее словам, у ипотечного страхования есть возможность выйти на новый этап развития за счет разработки и вывода на рынок новых востребованных продуктов страхования. Напомним, программа развития системы ипотечного страхования, разработанная АИЖК, как раз охватывает такие риски. Заемщик получит возможность страховать риск неисполнения обязательств по кредиту, что снизит величину первоначального взноса, но за счет включения в ставку страхового тарифа стоимость ипотечных кредитов опять возрастет, и насколько востребованным будет такой продукт — покажет время.

Автор: Татьяна АЛЕШКИНА
Источник: Banki.ru