На прошлой неделе премьер-министр Владимир Путин подписал стратегию развития ипотечного кредитования в стране до 2030 года. Согласно документу, к этому сроку ипотека должна стать доступной для 60% населения. А средний уровень процентных ставок будет высчитываться как значение инфляции плюс 2—3%. Как отметил вице-премьер РФ по социальным вопросам Александр Жуков, в 2009 году купить квартиру по ипотеке могло лишь 17% россиян. Это притом, что средневзвешенная ставка в рублях снизилась до 13,4%, а в иностранной валюте — до 11%. Правда, по мнению ипотечных брокеров, эти данные слишком уж оптимистичны. Так, по подсчетам компании «Кредитмарт», в июне среднерыночная ставка по ипотечным продуктам составила 16,52% в рублях и 13,45% в долларах.
Тем не менее, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) , за первые пять месяцев 2010 года было выдано почти 85 тыс. ипотечных займов более чем на 100 млрд руб. По прогнозам агентства, в 2010 году объемы выдачи составят 320—360 млрд руб. Следует отметить, что ситуация на ипотечном рынке заметно улучшилась. А ведь первоначальный прогноз АИЖК был менее оптимистичным: 280—320 млрд руб. в 2010 году.
Один из важнейших факторов, влияющих на доступность ипотеки,— величина первоначального взноса. «30% — это средний ориентир, а сейчас по многим программам идет снижение до 20 и даже до 15—10%»,— утверждает Александр Жуков. С 1 июля АИЖК изменило стандарты выдачи ипотечных кредитов. Теперь минимальный первоначальный взнос при получении ипотеки по стандартам Агентства по кредитам снижен до 10%. И с 1 июля кредит с первоначальным взносом в размере 10% можно получить, например, в ВТБ 24. Правда, обязательное требование в этих случаях — оформить дополнительную страховку по неисполнению ипотечных обязательств заемщика.
Как сообщили в АИЖК, заемщики, оформившие добровольное страхование своей ответственности по ипотечным обязательствам, могут приобрести жилье с первоначальным взносом 10% по ставкам не более 11,5% годовых на первичном рынке жилья и 12,5% — на вторичном. Агентство сотрудничает в части добровольного страхования ипотечных обязательств со страховыми компаниями ВСК, «Пари», «Югория» и «Макс». Как подсчитали в АИЖК, снижение первого взноса до 10% увеличит доступность ипотеки в четыре раза. По данным АИЖК, в 2006—2008 годах половина выданных кредитов была оформлена с первоначальным взносом менее 30%.
В отличие от программы АИЖК в ВТБ 24 купить квартиру с первоначальным взносом 10% можно только на вторичном рынке жилья. Минимальные ставки составят 14,35% в рублях и 10,1% в валюте. Оформить страховку можно в ВСК и «Россгосстрахе». «Для России ипотечный кредит, сопровождающийся страхованием ответственности заемщика по кредитному договору, которое предусматривает получение им защиты от дополнительных претензий банка в случае недостатка денежных средств после продажи квартиры,— совсем новый продукт, хотя на Западе он используется достаточно давно. Чем меньше первоначальный взнос, тем выше риск для банка. В данном случае этот вид страхования будет покрывать риски кредитора, связанные с изменением цен на недвижимость, что всегда являлось потенциально высоким риском»,— рассказывает генеральный директор компании «Кредитмарт» Юлия Купко.
Суть данной страховки довольно проста: она распространяется на разницу между размером первоначального взноса по стандартной программе банка и собственными средствами, которые смог внести заемщик. Страховым случаем является факт нехватки средств после продажи квартиры, вызванной дефолтом по кредиту, для полного погашения обязательств заемщика перед банком.
В качестве базового по программам АИЖК считается первоначальный взнос в размере 30%, в ВТБ 24—20%. «Подходы к определению страховой суммы могут различаться нюансами, связанными с перечнем расходов, которые страховщик может покрывать (остаток долга, проценты по кредиту, расходы на обслуживание жилья, судебные затраты и т. д.). Но в общем случае размер страховой суммы будет рассчитываться как разница между отношением размера кредита к стоимости жилья и неким стандартным „безрисковым“ пороговым значением отношения кредита к стоимости предмета ипотеки. Срок действия договора страхования будет рассчитываться до даты достижения остатка долга по кредиту 80% от стоимости жилья»,— поясняет руководитель департамента развития и поддержки партнерских продаж компании Росгосстрах Илья Метелкин. Например, жилье стоит 1 млн руб., потенциальный заемщик имеет 100 тыс. руб. на первоначальный взнос, соответственно, он нуждается в кредите в размере 900 тыс. руб., или 90% от стоимости жилья. Пороговое значение установлено банком в размере 80%. Таким образом, страховая сумма составит 100 тыс. руб. «Страховая сумма — не более 20% от стоимости недвижимости, данное ограничение предусмотрено законом об ипотеке»,— уточняет глава дирекции страхования при ипотечном кредитовании страхового дома ВСК Денис Шилков.
При этом тарифы зависят от размера первоначального взноса и срока кредита: в «Росгосстрахе» стоимость страхового полиса составит 2—2,5% от размера кредита, в ВСК — от 1%. «Пока трудно сказать, насколько эта мера будет широко востребована заемщиками. Дело в том, что для клиента стоимость такой страховки, при которой он получает возможность снизить первоначальный взнос, получается довольно дорогой, при этом страховой взнос оплачивается сразу, в момент выдачи кредита»,— говорит начальник отдела ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Иван Веденисов.
В большинстве случаев кредитные организации при оформлении ипотечного кредита потребуют предоставить как минимум 20—30% собственных средств. Однако купить жилье, располагая всего 10% от его стоимости, можно и не только по программам АИЖК и ВТБ 24. Однако на альтруизм банков рассчитывать не стоит: как правило, низкий первоначальный взнос обернется для заемщика не только более высокой процентной ставкой, но и необходимостью предоставить дополнительные гарантии. Поэтому заемщику следует тщательно просчитать дополнительные расходы — комиссии банка и страховые сборы. Ведь и выбор у заемщиков в этом сегменте не особенно велик.
Так, в Абсолют банке можно оформить кредит с первым взносом 10%, при этом процентная ставка составит 14—15% годовых в зависимости от срока кредитования (максимум 25 лет). При отсутствии личного страхования стоимость кредита вырастет на 4%. Однако такая программа подойдет только тем, у кого уже есть жилье,— его придется оставить в залоге у банка в качестве дополнительной гарантии.
В Московском кредитном банке (МКБ) можно получить кредит на покупку квартиры на вторичном рынке или в новостройке с оформленным правом собственности. Кредит можно оформить на 30 лет, процентные ставки составят от 10% в рублях и от 9% в валюте. В Росевробанке присматриваться к покупке квартиры с таким первоначальным взносом может семья с ребенком. В рамках ипотечного продукта «Семейный» кредит можно оформить на 20 лет под 14,5% годовых в рублях и 12% в валюте. По стандартной программе на покупку квартиры на вторичном рынке минимальный первоначальный взнос составляет 15%.
Располагая 10% от стоимости жилья, можно обратиться и в Сбербанк, который при этом даже не потребует дополнительных гарантий. Однако такое условие доступно только для программ на покупку объектов недвижимости, построенных с участием кредитных средств банка, или для молодой семьи с детьми. В остальных случаях минимальный первоначальный взнос составляет 15%. Кредит можно оформить на 30 лет, а ставка по нему составит 15—16,25% в рублях и 12—14% в валюте до регистрации ипотеки, а также 13,5—14,75% в рублях и 10,1—12,1% в валюте после регистрации ипотеки.
Имея 15% собственных средств, можно обратиться за кредитом и в Райффайзенбанк. Ипотеку там предлагают на срок до 25 лет, при этом такой уровень первоначального взноса допустим только для рублевых кредитов и только при подтверждении дохода по справке 2-НДФЛ. Стоимость кредита в этом случае составит 14% годовых, при отсутствии договора о комплексном ипотечном страховании ставка повышается на 3%.
В Банке Москвы минимальный первоначальный взнос по ипотеке составляет 15%, а ставки по кредиту будут на уровне 14,7—15,45% годовых в рублях и 10,25—10,8% в валюте. В Нордеа банке с аналогичным первоначальным взносом стоимость кредита составит 11,5—13,5% в рублях и 9—11% в валюте в зависимости от способа подтверждения дохода.
Против рынка пошел банк «Советский», который готов кредитовать своих заемщиков с нулевым первоначальным взносом. Но это возможно лишь при оформлении комплексного ипотечного страхования на максимальный срок до 15 лет. Стоимость кредита составит 17% годовых в рублях, комиссия банка за организацию кредита — 8% от его суммы, при этом максимальный размер кредита не превысит 5 млн руб. Оформить кредит без первоначального взноса можно и в Транскредитбанке. Однако такая опция доступна только для молодых специалистов предприятий РЖД или при предоставлении субсидии РЖД в случае приобретения жилья на первичном рынке недвижимости.
По мнению экспертов, немногочисленность программ с низким первоначальным взносом можно объяснить тем, что сейчас рынок в целом не готов массово разрешать своим заемщикам первоначальный взнос 10%. «Сейчас многие банки постепенно начали снижать первоначальный взнос с 30 до 20%. Это уже большой шаг. Думаю, что к осени практически все банки выйдут на такой уровень. Ипотечный рынок еще помнит негативный опыт докризисных лет, когда банки активно выдавали кредиты с низким первоначальным взносом, а когда цены на недвижимость снизились, сумма от продажи квартиры не могла покрыть долг заемщика перед банком. Можно предположить, что идея АИЖК станет началом тенденции, и, возможно, уже в начале следующего года банки будут более активно предлагать программы с первоначальным взносом 10%, но при условии предоставления дополнительных гарантий»,— считает Юлия Купко. «Дополнительные гарантии для банка необходимы — или страхование, или дополнительный залог, или еще какие-нибудь альтернативные способы сократить риски,— согласен с коллегой зампред правления Абсолют банка Эмиль Юсупов.— В противном случае по таким программам будут предлагаться достаточно высокие ставки. Кроме того, наличие первоначального взноса — это важный для банка индикатор умения заемщика сберегать деньги и грамотно управлять своими финансами. Это существенный критерий оценки степени риска дефолта клиентом».
При этом предварительные подсчеты показывают, что кредиты с низким первоначальным взносом выгодны скорее банкам, нежели заемщикам. При нынешнем уровне ставок доход банка при сроке кредита 20—25 лет может доходить до 300%. «Как показывает наша практика, заемщики стараются внести как можно больше собственных средств в счет оплаты недвижимости и предпочитают сначала накопить достаточную сумму, чтобы меньше переплачивать за привлечение заемных средств. Уроки кризиса не прошли даром: сейчас и банки, и заемщики стараются объективно оценивать свои возможности и риски по неуплате ипотечного кредита, заранее минимизируя вероятность их наступления, в том числе и путем внесения максимально возможной суммы собственных средств»,— рассказывает начальник управления ипотечного кредитования блока «Розничный бизнес» Альфа-Банка Татьяна Невская.
Юлия ПОГОРЕЛОВА
Источник: Деньги
