Даже аналитикам, далеким от рынка застройки, понятно, что в условиях текущих экономических реалий многие строительные компании испытывают недостаток оборотного капитала и хотели бы получить адекватную помощь от кредитно-финансовых организаций. Однако для банков сотрудничество с компаниями строительной отрасли не выглядит перспективным, несмотря на всеми отмечаемый высокий «отложенный спрос» на жилье, а так же прогнозируемые возможности в сфере коммерческой недвижимости.
«Спрос на кредиты со стороны строительных организаций сравнительно велик, однако предпочтение отдается структурам со сравнительно низкой долговой нагрузкой на бизнес и хорошим качеством залогов, которыми выступают объекты строящейся недвижимости. При этом желательно, чтобы проект был завершен на 80%», — описывает ситуацию главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.
Эксперты всех направлений признают, что у отрасли большой потенциал роста, за счет высокого уровня «отложенного спроса» на российском жилищном рынке. Однако завышенные в результате кредитного бума цены на жилую недвижимость и значительные коррупционные и бюрократические издержки сдерживают развитие сегмента. В связи с этим аналитики убежденно заявляют, что жилищное строительство не окажется в числе отраслей — лидеров восстановления российской экономики в перспективе ближайших кварталов. Конечно в более длительном периоде оно вполне может занять это место благодаря усилению мер административного контроля за ценообразованием и исполнением законодательства РФ в данном инвестиционном сегменте. Только на ситуацию, которая разворачивается здесь и теперь, это никак не влияет.
Опрос среди банкиров о том, кому из строителей они готовы выдавать сегодня крупные займы, позволяет сложить достаточно четкую картину. Согласно данным Олега Никитенко, заместителя директора дирекции корпоративных продаж ОТП Банка, рассматриваются заявки от потенциальных клиентов, представляющих собой симбиоз строительных и девелоперских компаний. В чистом виде девелоперам получить крупные денежные средства сегодня сложно. О трудностях взаимодействия с кредитно-финансовыми организациями сегодня заявляют и сами участники строительного рынка. Как отмечает Василий Брязкуха, финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век», банки неохотно идут на рефинансирование ранее выданных кредитов, поэтому до последнего пытаются получать с девелоперов живые денежные средства в погашение обязательств. Эта стратегия просматривается в основном у крупных, так называемых системообразующих, банков, сравнительно неплохо чувствующих себя на современном рынке. Если реструктуризация все же одобряется, то это ведет к увеличению процентной ставки и требованию дополнительных ликвидных залогов. По существу, у девелоперов сегодня очень ограниченный инструментарий по снижению кредитного бремени в силу складывающихся тенденций на строительном рынке. Рефинансировать свои долги могут единицы, не говоря уже о выходе на рынок капитала. Поэтому многим компаниям приходится рассчитывать на свои силы и заниматься, по сути, увеличением продаж через изменение ценовой и маркетинговой политики. Последний фактор во многом зависит от текущего состояния самого девелопера, его кредитного портфеля, а также портфеля проектов и степени готовности объектов.
Банки готовы предоставлять кредитные средства на ремонт, реконструкцию либо завершающий этап строительства коммерческой недвижимости, при этом приоритетными являются проекты, связанные с эксплуатацией торговых объектов. Условием предоставления финансирования является наличие достаточной залоговой базы из существующих объектов и взвешенная политика заимствований. Также заинтересовать банки могут проекты, связанные со строительством объектов специального назначения, в финансировании которых участвует государство, например возведение социально значимых объектов для энергетической, телекоммуникационной, транспортной и других отраслей.
«С большой вероятностью можно говорить о том, что заявки „девелоперов“, скорее всего, удовлетворены нашим банком не будут, — говорит Татьяна Иванова, заместитель начальника кредитного департамента коммерческого банка „Открытие“. — А вот заявки собственно строительных компаний, осуществляющих комплексные инжиниринговые или строительные работы, рассматриваются, решения принимаются индивидуально в зависимости от реализуемого проекта, заказчика-инвестора, объема уже выполненных работ».
Для получения крупной ссуды специализация заемщика в части коммерческого или жилищного строительства не принципиальна, важнее состояние его кредитного портфеля и стоимость имеющихся активов. Какой именно заемщик-строитель сегодня больше выгоден для банка — занимающийся коммерческой или жилой недвижимостью, вопрос тем не менее многогранный. «Полагаю, что и тот и другой сегмент ощутили на себе в последние годы негативное влияние спекулятивной активности, — делает вывод Александр Осин. — С учетом спада в производстве и потреблении, вероятного сокращения темпов их роста в перспективе ближайших лет строительным организациям при поддержке государства в обоих случаях предстоит провести существенную работу по снижению реальной себестоимости возводимых объектов. На этом фоне, на мой взгляд, риски инвестиций на рынке жилой и коммерческой недвижимости сейчас сопоставимы. Банк в данном случае подходит к каждому проекту индивидуально».
Маловероятно, что в краткосрочной перспективе кредитование строительных организаций вернется к докризисному объему в связи с нестабильностью на рынке и существующей тенденцией к снижению стоимости недвижимости. Как следствие, очень высока возможность утраты заемщиком способности обслуживать долг из-за падения выручки. Таким образом, ситуация с кредитованием заемщиков-строителей сложная и в ближайшее время не изменится. В целом бизнес-кредит участнику этого рынка в индивидуальном порядке выдать могут, но залог и процентная ставка будут включать в себя все риски, которые банк заложит в высоковероятное неисполнение застройщиком своих обязательств по выплате кредита.
Автор: Наталия Трушина
Источник: РБК.Кредит
