Если провести первичный анализ цены аренды офиса в столице, то практически всегда можно наблюдать значительный разброс стоимости аренды квадратного метра. Причём помещения могут быть практически идентичными по площади, качеству и находиться в одном районе.
Как потенциальному арендатору (арендодателю) определить реальную стоимость аренды
У крупных компаний, много лет работающих в данном сегменте рынка, выработаны самостоятельные методики расчётов. Информация, предлагаемая ниже, позволяет тем, кто недавно примерил на себе звание арендодателя, и лицам, заинтересованным в аренде офисного помещения (равно любого иного объекта коммерческого назначения) провести первичную оценку того, какова реальная стоимость аренды офиса в Москве.
Сегодня в России для указанных целей используются несколько базовых методов, основными из которых являются:
- доходный – иначе именуемый методом капитализации ожидаемой прибыли, которую инвестор может получить, вложив деньги в рассматриваемый объект. Она сравнивается с аналогичными инвестициями, сделанными в иные сферы предпринимательства и с процентом, который существует на дату сравнения по банковскому депозиту. Самый сложный из существующих сегодня методов. Используется, когда речь идёт о магазинах. крупных складах или головных офисах;
- затратный – основан на калькуляции совокупных затрат при возведении подобных объектов. Здесь сначала выполняется оценка участка земли и сам возведённый на нём объект. Результат получают посредством суммирования затрат, понесённых в ходе строительства (с учётом создания проекта) и самой земли. На выходе получается балансовая стоимость рассматриваемого объекта, из которой вычитаются амортизационные отчисления, а затем суммируется стоимость участка. При значительных показателях инфляции оценка получается заниженной. что устраняется специальными коэффициентами поправок;
- аналоговый (сравнительных продаж). В основу метода положено сравнение рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости с аналогами, рыночная цена которых известна.
Что выбрать для расчётов и как их выполнить
Самым простым вариантом, позволяющим получить приемлемую точность расчётов, можно считать последний метод. Кратко работы по нему можно описать следующими шагами:
- сбор информации, об имеющихся на рынке предложениях офисных помещений в аренду;
- составление и детализация полученной базы данных (БД);
- определение реальной цены рассматриваемого объекта.
Сравнивая т.н. «критерии привлекательности» (КП) интересующего Вас офиса» с аналогичными показателями объектов из базы данных, можно сделать необходимые выводы. Работы следует выполнять в такой последовательности.
- Собрать информацию из любых доступных источников.
- Создать информационную базу. Можно сделать это в EXCEL. При этом следует руководствоваться системой КП, наиболее значимыми из которых являются:
- местоположение офиса с привязкой к району Москвы (наши объекты находятся в ЦАО столицы). Значение к-та определяется по специальной таблице.
- удобство доступа (учитываются транспортные развязки и коммуникации для личного транспорта и наличие общественного).
- наличие собственной парковки.
- внутренняя отделка офиса.
- наличие телефонной связи;
- интернет (возможность подключения и качество).
- инженерные коммуникации.
- наличие охраны.
- здание располагается отдельно, либо офис имеет свой вход.
- удобства для персонала офиса.
- репутация арендодателя и условия, им предлагаемые.
- Заполнить БД.
- Найти относительные оценки.
- Определить взвешенные оценки.
- Найти удельные и обобщённые показатели, характеризующие полезность объекта.
- Определить усреднённую оценку по всему массиву рассматриваемых объектов.
- Определить новые цены для всех объектов из БД.
- Отсечь значения экстремальные.
- Получить цену на интересующий объект.
Чем это выгодно лично ВамМетод позволяет в течение нескольких минут оценить поступившее предложение и сделать обоснованный вывод, соответствует ли качество предлагаемого офиса запрашиваемой арендной ставке. Базу на 50 объектов можно составить в течение четырёх часов. Она легко дополняется и корректируется.
Максимальная погрешность расчёта не превышает 16% (независимо от значительного разброса предлагаемых цен на практически идентичные офисы). И это при условии, что простое округление выставленной цены до ближайшей десятки (в $) уже выдаёт погрешность порядка 2%.
Если самостоятельно рассчитывать взвешенную арендную плату нет желания, то решить этот вопрос можно по старинке, перебрав сотню объявлений и выехав на место, чтобы лично ознакомиться с качеством предлагаемого объекта.
