Стоимость аренды офиса в Москве

0

Если провести первичный анализ цены аренды офиса в столице, то практически всегда можно наблюдать значительный разброс стоимости аренды квадратного метра. Причём помещения могут быть практически идентичными по площади, качеству и находиться в одном районе.

Как потенциальному арендатору (арендодателю) определить реальную стоимость аренды

У крупных компаний, много лет работающих в данном сегменте рынка, выработаны самостоятельные методики расчётов. Информация, предлагаемая ниже, позволяет тем, кто недавно примерил на себе звание арендодателя, и лицам, заинтересованным в аренде офисного помещения (равно любого иного объекта коммерческого назначения) провести первичную оценку того, какова реальная стоимость аренды офиса в Москве.

Сегодня в России для указанных целей используются несколько базовых методов, основными из которых являются:

  • доходный – иначе именуемый методом капитализации ожидаемой прибыли, которую инвестор может получить, вложив деньги в рассматриваемый объект. Она сравнивается с аналогичными инвестициями, сделанными в иные сферы предпринимательства и с процентом, который существует на дату сравнения по банковскому депозиту. Самый сложный из существующих сегодня методов. Используется, когда речь идёт о магазинах. крупных складах или головных офисах;
  • затратный – основан на калькуляции совокупных затрат при возведении подобных объектов. Здесь сначала выполняется оценка участка земли и сам возведённый на нём объект. Результат получают посредством суммирования затрат, понесённых в ходе строительства (с учётом создания проекта) и самой земли. На выходе получается балансовая стоимость рассматриваемого объекта, из которой вычитаются амортизационные отчисления, а затем суммируется стоимость участка. При значительных показателях инфляции оценка получается заниженной. что устраняется специальными коэффициентами поправок;
  • аналоговый (сравнительных продаж). В основу метода положено сравнение рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости с аналогами, рыночная цена которых известна.

Что выбрать для расчётов и как их выполнить

Самым простым вариантом, позволяющим получить приемлемую точность расчётов, можно считать последний метод. Кратко работы по нему можно описать следующими шагами:

  • сбор информации, об имеющихся на рынке предложениях офисных помещений в аренду;
  • составление и детализация полученной базы данных (БД);
  • определение реальной цены рассматриваемого объекта.

Сравнивая т.н. «критерии привлекательности» (КП) интересующего Вас офиса» с аналогичными показателями объектов из базы данных, можно сделать необходимые выводы. Работы следует выполнять в такой последовательности. 

  • Собрать информацию из любых доступных источников.
  • Создать информационную базу. Можно сделать это в EXCEL. При этом следует руководствоваться системой КП, наиболее значимыми из которых являются:
    1. местоположение офиса с привязкой к району Москвы (наши объекты находятся в ЦАО столицы). Значение к-та определяется по специальной таблице.
    2. удобство доступа (учитываются транспортные развязки и коммуникации для личного транспорта и наличие общественного).
    3. наличие собственной парковки.
    4. внутренняя отделка офиса.
    5. наличие телефонной связи;
    6. интернет (возможность подключения и качество).
    7. инженерные коммуникации.
    8. наличие охраны.
    9. здание располагается отдельно, либо офис имеет свой вход.
    10. удобства для персонала офиса.
    11. репутация арендодателя и условия, им предлагаемые.
  • Заполнить БД.
  • Найти относительные оценки.
  • Определить взвешенные оценки.
  • Найти удельные и обобщённые показатели, характеризующие полезность объекта.
  • Определить усреднённую оценку по всему массиву рассматриваемых объектов.
  • Определить новые цены для всех объектов из БД.
  • Отсечь значения экстремальные.
  • Получить цену на интересующий объект.
  • Чем это выгодно лично Вам

    Метод позволяет в течение нескольких минут оценить поступившее предложение и сделать обоснованный вывод, соответствует ли качество предлагаемого офиса запрашиваемой арендной ставке. Базу на 50 объектов можно составить в течение четырёх часов. Она легко дополняется и корректируется.

    Максимальная погрешность расчёта не превышает 16% (независимо от значительного разброса предлагаемых цен на практически идентичные офисы). И это при условии, что простое округление выставленной цены до ближайшей десятки (в $) уже выдаёт погрешность порядка 2%.

    Если самостоятельно рассчитывать взвешенную арендную плату нет желания, то решить этот вопрос можно по старинке, перебрав сотню объявлений и выехав на место, чтобы лично ознакомиться с качеством предлагаемого объекта.

Поделиться

Комментарии

Отменить