Родриго Мартину, менеджеру одной из бразильских компаний по экспорту мяса, предстоит работать в Москве три года. Он приехал в столицу в декабре и первым делом занялся поиском жилья. «Судя по огромному выбору квартир и тому, как легко хозяева готовы были скинуть процентов двадцать, со спросом на вашем рынке проблемы», — признается Мартин. Пересмотрев с десяток вариантов, он снял хорошо отделанные трехкомнатные апартаменты на Цветном бульваре всего за $3200 в месяц. До кризиса такая квартира стоила бы $4000-4500, считает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Ставки аренды жилья резко пошли вниз в IV квартале прошлого года — вслед за ценами на квадратный метр. За квартал аренда подешевела в долларах на 10-15%, сведя на нет рост первых девяти месяцев. В январе цены упали еще на 5-10%. Снижение ставок началось с самых дорогих квартир. Тенденция, как ни странно, прямо противоположная мировой: обычно кризис бьет прежде всего по бюджетному жилью. Однако уже в конце прошлого года скромные российские однушки и двушки устремились вниз вслед за элитой. У владельцев одно слабое утешение: аренда обычно дешевеет медленнее, чем сама недвижимость. А значит, возврат вложений за счет аренды хоть немного да ускорится.
ПРИВЫЧКА К РОСКОШИ
Квартиры, которые раньше сдавались за $5000, теперь уходят не больше чем за $4000, говорят риелторы. Чем дороже жилье, тем больше скидки: например, дисконт на аренду стоимостью $18 000 в месяц составляет 35-45%, констатируют аналитики Mayfair Properties. Дело в том, что рынок дорогого жилья всегда был корпоративным, объясняет Литинецкая: ¾ квартир снимали компании для своих топ-менеджеров. Но еще осенью большинство корпораций урезали арендные бюджеты на 20-25%. «К тому же зарплаты $1-1,5 млн в год ушли в прошлое, люди лишились бонусов, компании не продлили контракты с экспатами», — добавляет директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.
Топ-менеджеры от своих привычек, впрочем, не отказываются: им по-прежнему подавай апартаменты с 3-4 спальнями, панорамным видом, подземной стоянкой. Но платить за них прежние деньги они уже не хотят. Хозяева квартир быстро приспосабливаются к новой ситуации и в отличие от продавцов жилья без особых колебаний скидывают цену. «Те, кто до кризиса зафиксировал ставки в рублях, дают дисконт в 25-30%. А у кого цены были, скажем, в евро, могут, вполне вероятно, сбросить еще 25% из-за роста европейской валюты к рублю. Вот вам и двукратное снижение», — подсчитывает Литинецкая.
У сговорчивости арендодателей разные причины. Кто-то купил квартиру в кредит и гасит его за счет аренды. Кто-то живет за границей или собирается вскоре туда отправиться. В любом случае «профессиональному арендодателю» удобнее сделать скидку, чем месяцами ждать жильца. Ведь предложение сильно обгоняет спрос. По статистике Knight Frank, в декабре 2008 г. по сравнению с декабрем 2007-го предложение квартир от $5000 выросло почти на 60%: 3440 против 2153. Треть прироста пришлась на последний квартал. «На рынке выставляются элитные квартиры, которые должны были появиться там через год-два. Это жильцы разрывают контракты раньше срока», — поясняет Екатерина Тейн. Один из риелторов вспоминает такую историю. В июле его иностранный клиент снял квартиру за $26 000 в месяц и уже заказал мебель, но в декабре выяснилось, что компания разрывает с ним контракт и ему придется уехать. Нового жильца риелтор пока не нашел.
Хозяева жилья эконом- и бизнес-класса (до $2000 и $2000-5000 соответственно) только в декабре-январе начали испытывать проблемы, с которыми еще осенью столкнулись владельцы элиты. «Миэль» подсчитала, что за последний квартал прошлого года аренда дешевых квартир снизилась в среднем всего на 7%, а жилья бизнес-класса — на 10% (в долларах). Зато в январе ставки в этих сегментах упали куда сильнее — на 17,8 и 12% соответственно. «Своеобразие финансового кризиса на российском рынке недвижимости в том, что у нас он пошел сверху. На Западе наоборот: сначала падают цены в демократичном сегменте жилья», — замечает Екатерина Тейн. К примеру, в спальных районах Мадрида и Парижа аренда подешевела в прошлом году на 30-50%, а в центре — всего на 10-15%. Дело в том, считает Тейн, что наш средний класс, слабо разбираясь в фондовом рынке, предпочитал инвестировать средства в недвижимость либо держал в cash. И поэтому не обеднел так стремительно, как российские менеджеры высшего звена, которые, подобно большинству европейцев, вкладывали значительную часть средств в ценные бумаги.
БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ
У экономкласса серьезное снижение цен еще впереди. Предпосылок более чем достаточно, считает Тейн: «Может начаться отток из Москвы людей, которые остались без работы и решили переждать кризис в родном городе либо просто потеряли в зарплате и оптимизируют расходы». Важно и то, что рынок экономкласса в отличие от элитного давно стал рублевым. Владелец роскошной квартиры, которому платят в долларах или евро, при снижении цены теряет не так много благодаря их стремительному росту относительно рубля. Рынку же бюджетной аренды рассчитывать не на что.
Первый замгендиректора «Миэль-Аренды» Мария Жукова приводит характерный пример. Хозяева двушки в пределах Третьего кольца в декабре хотели сдать ее за 70 000 руб., но арендаторы сбили цену до 50 000 руб. — почти 30-процентная скидка. В пересчете на доллары потери владельцев куда серьезнее: 70 000 руб. в декабре можно было обменять на $2500, 50 000 руб. в январе — на $1500. В декабре спрос был минимальным, объясняет Жукова. Хозяева понимали, что цены расти не будут, и потому легко согласились на дисконт.
За счет снижения цен в пересчете на доллары в базах риелторов становится все больше объявлений о сдаче однушек всего за $500-600 в месяц. Это уровень 2006 г. Еще в сентябре таких цен не было, а летом такие квартиры уходили как минимум за $1000. Непросто в этой ситуации тем, кто сдает комнаты. Цены на них держались на уровне $350-400 в месяц. Снижать, кажется, уже некуда. «Им психологически сложно сдавать дешевле», — считает Жукова. В результате арендаторы комнат уходят на рынок однушек, ведь доплатить за отдельное жилье придется всего 3000-5000 руб. Статистика сайта бесплатных объявлений Slando.ru свидетельствует, что спрос на аренду комнат уверенно падает: 530 объявлений в декабре против 892 в сентябре. Народ смекнул, что кризис — отличная возможность улучшить жилищные условия.
Тем временем жильцы недорогих квартир, оказавшись в сложном финансовом положении, принимают антикризисные меры. По статистике Slando.ru, самый популярный сейчас способ сэкономить — найти компаньона. С октября прошлого года по январь нынешнего число таких объявлений на Slando.ru выросло на 22%. «Когда мы спрашивали пользователей, почему они решили найти себе соседа, многие отвечали, что из-за кризиса вынуждены делить расходы на жилье с
СДАТЬ ИЛИ ПРОДАТЬ
После новогодних праздников арендный демпинг привлек на рынок огромное количество клиентов. Все стремятся воспользоваться моментом. «Узнав о падении цен, многие захотели переехать поближе к работе или школе ребенка, найти за те же деньги квартиру с лучшим ремонтом или просто расстаться с несговорчивым арендодателем», — говорит директор по развитию Mayfair Properties Инна Потолова. Многие из тех, кто собирался купить квартиру, решили подождать снижения цен, а пока
Но даже приход всех этих новых арендаторов не спасает рынок от затоваривания. Предложений слишком много. По данным «Миэль», квартир стоимостью $1000-3000 за год стало больше в 1,1 раза, до $1000 — в 2,5 раза, до $750 — в 3,2 раза.
Владельцы недорогих квартир ищут дополнительные источники дохода, съезжаясь с детьми и сдавая освободившуюся площадь. И это еще больше расширяет предложение. К тому же все ценовые сегменты прирастают квартирами, которые хозяева собирались продать. «Таких сейчас очень много. Люди откладывают продажу на год-полтора, не желая сбавлять цену. В итоге многие квартиры на вторичке переходят на рынок аренды», — объясняет Мария Литинецкая из Blackwood. Порой одна и та же квартира может значиться в базах риелторов как на продажу, так и в аренду, добавляет Потолова из Mayfair Properties.
Российские продавцы действуют в соответствии с общемировым трендом. В январе французская Le Monde отмечала, что продавцы жилья временно превращаются в арендодателей. Тенденция наметилась еще в сентябре, когда экономический кризис затронул рынок недвижимости Франции и цены упали на 14%. Газета рассказывает о супружеской паре из Лиона, которая выставила на продажу трехкомнатную квартиру площадью 78 м² за €237 000. Но им предлагали не более €200 000. Владельцы предпочли сдать жилье в аренду на три года за €760 в месяц. Риелторы признаются, что половина их клиентов принимает сейчас аналогичное решение. «Куда вложить средства, вырученные от продажи жилья? На финансовых рынках полный хаос. Даже институциональные инвесторы сейчас заинтересовались рынком аренды. Здесь они могут вложить средства на долгосрочную перспективу», — пишет Le Monde.
В Лондоне тоже появляется немало инвесторов, покупающих жилье с расчетом на рентный доход, отмечает Екатерина Тейн из Knight Frank: «Когда случается кризис, цены недвижимости обычно снижаются быстрее ставок аренды, поэтому ее доходность начинает расти». Квартиры, которые после дефолта 1998 г. подешевели на треть, отбивались за счет аренды за три года. Чего-то похожего, правда в гораздо меньшем масштабе, Тейн ожидает и сейчас. Ведь в последние годы в связи с безумным ростом цен на жилье арендный бизнес стал невыгодным. Причем как в дешевом, так и в дорогом сегментах. Взять однушку в панельном доме в шаговой доступности от конечной станции метро. До кризиса она стоила не меньше $250 000, при этом сдать ее можно было максимум за $1000 в месяц. Несложно подсчитать, через сколько лет окупились бы инвестиции в такую недвижимость. А что сейчас? С прошлого сентября московские квартиры в среднем подешевели на 20%, сообщает IRN.RU. Но это если судить по ценам предложения. Реальные цены, по данным той же IRN.RU, упали не меньше чем на 30%. Те, кто купит квартиру сейчас, после кризиса, когда ставки аренды опять начнут расти, смогут рассчитывать на неплохую доходность своего вложения.
В дорогом жилье порядок цифр другой, но математика та же. В новостройке на Остоженке метр до кризиса стоил $25 000-30 000, а еще в $5000/ м² обходился ремонт. Между тем дороже $25 000-30 000 такое жилье обычно не сдавалось. При цене квартиры, скажем, $7 млн выходило максимум 5% годовых — и это без учета амортизации и расходов на эксплуатацию.
Определить нынешнюю доходность сдачи в аренду элитного жилья едва ли возможно: сделки купли-продажи происходят слишком редко, чтобы делать надежные выводы об уровне цен. Большинство состоятельных людей покупали элитную недвижимость для себя и с арендой просто не связывались. «Многие имели по 3-4 квартиры — что называется, на все случаи жизни», — смеется Тейн. Один из ее клиентов, придя переночевать в одну из своих многочисленных квартир, с удивлением обнаружил в ней ранее им не замеченный второй санузел. При сдаче в аренду это знание наверняка пригодится.
Автор: Лилия Лобанова
Источник: SmartMoney
