Скелеты недостроенных жилых домов особенно мрачно выглядят на фоне кризиса. Если проблема долгостроя не решится в ближайшее время, соинвесторы рискуют повторить судьбу обманутых дольщиков.
В конце прошлого года граждане, заплатившие деньги за еще не построенные квартиры в жилом комплексе «Авеню 77», обнаружили: кризис добрался до их дома. С объекта начали исчезать рабочие! Еще вчера более пятисот человек вкалывали как заведенные, а теперь осталось всего несколько десятков. На форуме соинвесторов «Авеню 77» появились сообщения о том, что стройка заморожена, причем какие-либо комментарии от девелопера проекта отсутствовали напрочь. Разумеется, среди тысячи покупателей, начались волнения. Первым делом отправили письмо в префектуру округа. Там успокоили: работы ведутся в плановом режиме. Однако дольщики предпочитали доверять собственным глазам: в декабре стройка действительно стояла. «К счастью, в январе-феврале работы на объекте возобновились», — с облегчением рассказывают «Бизнес-журналу» соинвесторы проекта Андрей Попов, Ильдар Мукминов и Сергей Блохин.
А со временем выяснилось, что дела у Capital Group обстоят существенно лучше, чем у многих других девелоперов. «Количество рабочих выросло в три-четыре раза, — говорит Сергей Блохин. — Работа идет, ничего плохого про застройщика мы сказать не можем».
— Работы в комплексе «Авеню 77» ведутся в рамках и сроках, определенных в ИРД, — подтвердил «Бизнес-журналу» гендиректор Capital Group Андрей Нестеренко. — Сроки сдачи проекта не изменились.
Однако история с «Авеню 77» — скорее исключение. Чем глубже рынок будет погружаться в пучину кризиса, тем больше покупателей рискует остаться без денег и без квартир.
Глас народа
Игорь Дубиль — самый обычный отчаявшийся соинвестор. В начале 2008 года он принес 3,4 млн рублей в офис строительной компании СУ-155 и стал счастливым владельцем добротной однокомнатной квартиры в районе «Красногорье». Жаль только, квартира до сих пор существует лишь в виде проектной документации. «Мне выдали вексель со сроком погашения в 2010 году, — рассказывает Игорь „Бизнес-журналу“. — Но менеджеры компании успокаивали: дом будет готов уже в конце 2008-го. На худой конец — в начале 2009-го». Как было не поверить одному из лидеров столичного строительного рынка? Но… «В декабре-январе строительство нашего дома велось бойко. Мы уже даже думали, кого бы пригласить на новоселье, — грустно усмехается Игорь Дубиль. — Но в конце января стройка остановилась на уровне фундамента, а в феврале с объекта вывезли технику. Теперь менеджеры СУ-155 открытым текстом заявляют нам, что раньше 2011 года работа над нашим домом не возобновится».
«Проблемы у СУ-155 были и до кризиса, а сейчас они только усугубились», — говорит еще один соинвестор, Денис Кожевников. «Ссылки на финансовый кризис не могут использоваться СУ-155 в качестве основания для остановки строительства, — возмущается Марина Агеева, уже более двух лет дожидающаяся оплаченной квартиры в комплексе „Красногорье“. — Большинство домов компания должна была сдать гораздо раньше!»
— На площадках «Трехгорка» и «Красногорье» группа компаний «СУ-155» работы не прекращала, — уверяет «Бизнес-журнал» глава пресс-службы компании Владимир Фомин.
«Интересно, как может „вестись строительство“, если на нашем объекте уже более трех месяцев нет техники, а котлован полностью занесен снегом?» — грустно усмехается Марина Агеева. А Денис Кожевников напоминает: более 10 тысяч человек нервно ждет развития событий на стройплощадке комплекса «Красногорье».
Есть у СУ-155 и иные замороженные стройки. Другой наш собеседник, Михаил Дубинин, летом прошлого года купил еще не построенную квартиру в столичном районе Кожухово. Однако стройка стоит с начала 2009-го: на объекте нет ни техники, ни рабочих. Официально срок сдачи дома перенесен на второй квартал 2009 года, но Дубинин уверен, что такими темпами подрядчик не закончит работы на объекте и через два года. Те же проблемы и у покупателя квартиры от СУ-155 Михаила — стройка в подмосковном поселке Планерное стоит: «Уже почти полгода на объекте ничего не происходит, техники нет».
Немало претензий у дольщиков и к другим крупным и известным девелоперам. По словам гендиректора юридического центра «Дольщик» Сергея Кузнецова, в поступающих в его компанию жалобах чаще всего фигурируют ПИК, «М.О.Р.Е — Плаза», СУ-155 и «Главстрой». Представители ПИКа и «Главстроя» уверяют, что строительство начатых проектов ведется по плану. Однако общение с соинвесторами свидетельствует об обратном: похоже, многие стройки этими компаниями все-таки приостановлены.
Все больше подозрений вызывает и судьба проекта «Well House на Ленинском», который возводит Mirax Group. Председатель комитета обманутых соинвесторов и депутат Госдумы Антон Беляков говорит, что этот объект находится на особом контроле у депутатов из-за сомнений в его «юридической и технической безопасности».
— Ни на одном из наших объектов строительные работы не были приостановлены, — парирует зампредправления Mirax Group Сергей Садовников. — А на объекте «Well House на Ленинском» основные работы в настоящее время ведутся внутри здания.
Все более жесткой критике подвергается «М.О.Р.Е — Плаза». Организатор инициативной группы соинвесторов проекта компании на улице Истринской Елена Ермакова отдала деньги за квартиру еще в 2006 году. Как рассказывает «Бизнес-журналу» сама Елена, согласно договору сдать дом должны были в 2006 году: «До середины лета 2006-го дом активно строили. А потом перестали. Последнее движение на стройке было замечено в конце сентября прошлого года. Стройка стоит до сих пор».
Звоним девелоперу. «Утверждения о том, что ЗАО „М.О.Р.Е. — Плаза“ приостановило строительство нескольких жилых комплексов, в частности жилого комплекса на ул. Истринской, не соответствуют действительности, — возражает заместитель генерального директора компании Михаил Михайлов. — По ряду объективных причин срок сдачи объекта был перенесен по согласованию с правительством Москвы. Дом должен быть сдан в 2009 году».
Покупатели квартир от строительной компании «Гиза XXI Век», возводящей два дома в Балашихе, также взволнованы. Больше всего вопросов у них вызывает судьба объекта в микрорайоне им. Гагарина. Однако, как сообщила «Бизнес-журналу» заместитель генерального директора компании Елена Тадевосян, и с этим проектом никаких проблем нет: «Мы вынуждены были приостановить строительство объекта на месяц, но уже в ближайшее время стройка возобновится, а объект вместо марта будет сдан в июле-августе 2009 года». Тадевосян рассказывает, что 4 марта МДМ-Банк — основной кредитор компании — вновь открыл кредитную линию под строительство этого объекта.
Что-то тут не сходится. Зачем, спрашивается, соинвесторам мутить воду, если подрядчики исполняют свои договорные обязательства? Да и представители строительных компаний, несмотря на стандартный корпоративный оптимизм, косвенно признают наличие проблем. Никакой драмы пока не произошло. Однако ситуация явно балансирует у опасной черты, переступать которую не хотели бы ни соинвесторы, ни девелоперы, ни чиновники.
Обещанного три года ждут
Срывать сроки сдачи домов девелоперы начали еще до кризиса. Но в нынешней финансовой свистопляске поводов для волнений стало намного больше. К тому же многие строительные компании умудрились изрядно подпортить репутацию всей отрасли.
Все члены семьи Ксении Фоминой сегодня — настоящие жертвы недобросовестного девелопера. Ксения и ее брат купили строящиеся квартиры у «Энергостройкомплекта» в 2008 году, а еще один родственник — аж в 2005-м. Так вот, обещанных квадратных метров никто из них не получил до сих пор. «Дом, в котором купил квартиру брат, обещали сдать еще в июле прошлого года, — жалуется Фомина. — Мой дом по планам должны завершить в первом квартале 2010-го. Но его еще даже не начали строить!».
Еще меньше повезло Владимиру, купившему на условиях долевого участия квартиру в конце августа 2007 года у компании NBM (проект «Западные ворота столицы»). «В предварительном договоре сказано, что договор купли-продажи будет заключен не позднее 31.12.09, — показывает документы Владимир. — Сейчас корпус, в котором я покупал квартиру, находится на стадии котлована, а девелопер предлагает подписать „дополнительное соглашение“, в котором срок заключения договора переносится на 2012 год. При этом никаких гарантий достройки объекта, как вы понимаете, нет».
А вот Алине Подгорецкой «виртуальная» квартира досталась в качестве наследства от разорившейся «Социальной инициативы», у которой она купила ее еще в 2001 году. С тех пор дом постоянно менял инвесторов, но воз так и не сдвинулся с места. «Застройщики — NBM и „Союз Возрождение“ — обманывают потенциальных покупателей, заявляя, что дом уже в июле 2009 года будет сдан, — говорит Подгорецкая. — При этом до сих пор нет ни подъездных путей, ни коммуникаций».
Заморожена и другая стройка NBM — «Московские окна». Представитель инициативной группы Ирина недоумевает: стройка «ведется» с 2005 года, но на площадке до сих пор эксплуатируются здания, принадлежащие Минобороны. В ответ на просьбу «Бизнес-журнала» прокомментировать ситуацию в NBM и «Энергостройкомплекте» предпочли молчание.
Финансовая недостаточность
По оценке руководителя аналитического департамента ОРСИ Инны Липушкиной, в целом по стране заморожено уже около 60-70% всех строек: «Остановка строительного рынка может иметь необратимые последствия. Когда строительная отрасль начнет оживать, достраивать будет нечего, потому что многие объекты „замораживаются“ без соблюдения технических требований».
«Вторая волна движения обманутых соинвесторов уже началась», — с сожалением признает Сергей Кузнецов ( «Дольщик»). А Антон Беляков из Комитета пострадавших соинвесторов рассказывает, что только с начала 2009 года в комитет обратилось около 4 700 человек, в то время как в 2007 году обманутых насчитывалось не более полутора тысяч.
Руководитель направления «Недвижимость. Земля. Строительство» компании Vegas Lex Юрий Борисенко полагает, что масштабы проблемы несколько преувеличены: «Пока заморожено не более 20-25%. В дальнейшем эти цифры, конечно, увеличатся, но не критически. В целом по Москве мы ждем увеличения доли приостановленных строек до 40%, в регионах — до 30%». Но и этого достаточно, чтобы спровоцировать очередной виток общественного недовольства.
Антон Беляков уверен, что трудности строителей лишь косвенно связаны с глобальными экономическими проблемами:
— На кризис сейчас стремятся списать все проблемы. На самом деле во всем виноваты власти и банкиры, которые не смогли и не захотели обеспечить приток денег в реальный сектор. Вместо того чтобы кредитовать предприятия, банкиры прокручивали деньги на валютных биржах. Да и сейчас те деньги, которые они получили от ВЭБа под 6%, банкиры выдают лишь в редких случаях под 24%. Да еще и требуют откат в размере 6-10% от суммы кредита. Некоторые банки не выполняют даже своих обязательств по ранее утвержденным кредитным линиям!
Получить деньги сейчас практически невозможно, признают девелоперы. Ни у банков, ни у соинвесторов. Ведь реальный спрос на недостроенные дома упал на 80-90%. А без денег продолжение строительства невозможно. «Подавляющее большинство объектов строилось на заемные средства, доля которых достигала 85%», — напоминает Инна Липушкина (ОРСИ).
— В условиях отсутствия кредитования все строительные компании испытывают сложности, — подытоживает Антон Беляков. — Многие из них не смогут выдержать сроки строительства, а некоторые окажутся банкротами. И все это происходит при попустительстве финансовых властей.
Ни денег, ни квартир
Депутаты, по словам Антона Белякова, готовы будут призвать не выполняющих своих обязательств строителей к ответу: «Только за 2008 год наш комитет стал инициатором возбуждения 250 уголовных дел против руководителей недобросовестных строительных компаний, которые либо отправились, либо скоро отправятся шить варежки». При этом Белякову известно, что некоторые девелоперы пытаются выводить активы, готовятся к запуску процедуры банкротства и разрабатывают иные методы ухода от ответственности. «Но их выведут на чистую воду!» — уверен Беляков.
Что же касается истинного корня проблем, то правильным ответом является не «кризис», а банальное несоблюдение застройщиками норм федерального законодательства. Дома, где квартиры продавались в соответствии с требованиями 214-ФЗ, продолжают строиться. Тем временем готовые со дня на день выйти на демонстрацию обманутые соинвесторы честно признаются: «бумажные» квартиры они приобретали по обходным схемам, поскольку застройщики наотрез отказывались обсуждать саму возможность подписания договора, соответствующего букве закона.
По данным регистрационной палаты, в Москве с момента вступления в действие 214-ФЗ было зарегистрировано лишь 4 200 договоров, что составляет 5-7% от общего объема сделок! Однако никаких рычагов давления на девелоперов у соинвесторов нет. «Заставить застройщика заключить договор в рамках 214-ФЗ нельзя, — оправдывает девелоперов Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического отдела компании „Сити — XXI век“, — поскольку право покупателя принуждать девелопера к заключению такого договора законом не предусмотрено».
В прошлом году депутатская группа во главе с Александром Коганом инициировала внесение поправок, которые должны были обязать девелоперов работать в рамках 214-ФЗ. Но пока этот документ принят лишь в первом чтении, а лоббисты строительной отрасли всеми силами пытаются сохранить существующий порядок вещей. (см. «Бизнес-журнал» № 2'09).
В итоге соинвесторы оказались абсолютно незащищенными. В случае банкротства застройщика они рискуют остаться и без денег, и без квартир. Не случайно Сергей Кузнецов советует соинвесторам объектов, которые до сих пор пребывают на стадии котлована, попытаться расторгнуть договоры прямо сейчас. Это лучше, чем оказаться в последних рядах, когда начнется раздел конкурсной массы, оставшейся после банкротства девелопера.
Правда, отдавать деньги застройщики не спешат. Да и вернуть вложенные средства полностью не удастся. «Дольщики, поняв тщетность митингов на Горбатом мосту, стали обращаться в суды с требованием расторгнуть договор с застройщиком и вернуть деньги, — говорит Инна Липушкина (ОРСИ). — Но получить назад 100% средств не удастся. К тому же это будут уже девальвированные деньги. Наконец, следует иметь в виду: невозможно получить деньги с того, у кого их нет. По результатам уголовного дела можно отправить в тюрьму гендиректора, но не вернуть вложенные средства».
Как спасать недостроенные квартиры? По наблюдениям Антона Белякова, в последнее время соинвесторы и девелоперы… начали объединяться в попытке совместными усилиями добыть средства, необходимые для завершения строительства: «Лоббистский ресурс таких объединений куда выше, чем у всех ассоциаций и союзов вместе взятых». Правда, о таком единодушии речь может идти лишь в том случае, когда девелопер сам заинтересован в завершении строительства.
Что же касается расплывчатых обещаний властей позаботиться об обманутых соинвесторах, то пока эти уверения выглядят довольно неубедительно. Ведь многие из обманутых дольщиков «первой волны» не получили квартир до сих пор!
В апреле соинвесторы комплекса «Красногорье» планируют провести первый крупномасштабный митинг. Для начала — непосредственно на стройплощадке. Что дальше? Опять Горбатый мост?
Автор: Антон Белых
Источник: «Бизнес-журнал»
