Автор: Гаптрахман Махмутов, начальник планово-экономического управления ОАО «Гостиничная компания», г. Москва
К вопросу окупаемости гостиничных проектов. В открытой печати часто упоминается некий средний срок окупаемости объектов гостеприимства. До кризиса назывались сроки около 5-ти, 7-ми лет. При этом утверждалось, что срок окупаемости малых (семейных) отелей меньше и составляет от 3-ех до 5-ти лет вследствие более низких инвестиционных затрат. После 2008-го года, из — за падения среднегодовой загрузки, называются более долгие сроки окупаемости от 7-ми до 12-ти и даже 15-ти лет. Так давайте же разберемся, о чем говорят эти цифры?
Как правило, речь в таких публикациях идет об окупаемости проекта простым, не дисконтированным денежным потоком, при этом в расчет берутся годы эксплуатации объекта, за которые окупятся инвестиционные вложения.
А окупаемость проекта для потенциального инвестора — это окупаемость его инвестиций с начала проекта, а значит, к приведенным показателям следует добавить еще и продолжительность инвестиционного периода, который в среднем составляет не менее 2-ух, 3-ех лет, и только тогда мы получим уже полный срок окупаемости проекта простым, не дисконтированным денежным потоком, и при условии создании отеля за счет собственных средств.
Однако есть такие понятия, как цена денег и риски.
Эти показатели учитывается при дисконтировании денежных потоков.
Если посчитать окупаемость отеля дисконтированным денежным потоком, то срок окупаемости увеличится еще на несколько лет, в зависимости от величины дисконта.
Что еще влияет на срок окупаемости?
Снова цена денег. Только теперь как стоимость привлечения заемных средств, или банковский процент.
Дело в том, что гостиничный бизнес является очень капиталоемким, и мало кто из потенциальных инвесторов в состоянии создать такой объект только на собственные средства. Следовательно, необходимо брать кредит, а значит, платить проценты. Так вот, в таких случаях срок окупаемости инвестиций для инициатора проекта напрямую зависит от структуры финансирования, чем больший процент заемных средств, тем больше срок окупаемости.
В наиболее сложных случаях, когда проект финансируется с привлечением более 50% заемных средств, возможны ситуации, когда чистого денежного потока от операционной деятельности хватает только на выплату процентов за кредит, а на возврат кредита денег уже не остается. То есть проект просто не окупается.
В то же время, при иной структуре финансирования, или при той же, но при меньшей кредитной ставке, этот же проект может иметь довольно скорую окупаемость. Именно это обстоятельство и ставит отечественных инвесторов в невыгодные условия по сравнению с западными, имеющими доступ к дешевым кредитам.
В итоге приходим к следующему заключению: как правило, экспертные оценки сроков окупаемости гостиничных проектов, приводимые в публикациях, это количество лет эксплуатации отеля, построенного только на собственные средства инвестора, до полного погашения инвестиционных затрат простым (не дисконтированным) чистым денежным потоком от операционной деятельности.
Автор: Гаптрахман Махмутов, начальник планово-экономического управления ОАО «Гостиничная компания», г. Москва
