"Разум и чувства" в мире инвестиционной недвижимости.

0

Если у вас есть средства, их нужно вкладывать, чтобы максимизировать прибыль. Другое дело, что международная экономическая и политическая ситуация остается в известной степени нестабильной, а потому не очень понятно, куда вкладывать деньги, чтобы они работали.

В какие объекты за рубежом стоит инвестировать, чтобы получать не только прибыль, но и удовольствие?!

Если у вас есть деньги, их всегда лучше куда-нибудь вложить, чтобы максимизировать прибыль. Эта формула стара как мир — но она все еще работает. Другое дело, что международная экономическая и политическая ситуация остается в известной степени нестабильной, а потому не очень понятно, куда вкладывать деньги, чтобы они работали.

Независимо от бэкграунда, всегда есть локации и проекты, в которые инвестировать прибыльно. Не говоря уже о том, что многие объекты дают инвесторам право претендовать на ВНЖ или гражданство страны, и тогда покупается уже не просто недвижимость, но стабильность и безопасность.

Среди разных стран, разных степеней рисков и разных бюджетов (от 100 000 евро и выше) каждый инвестор выбирает вариант, который подходит ему больше всего. И это как раз есть то, что называют smart-инвестициями.

Какова ситуация на рынке в данный момент?

По данным международной консалтинговой компании PriceWaterhouseCoopers, недвижимость в качестве инвестиционных активов продолжит укреплять свои позиции. В прошлом году, к слову, приобретение доходной недвижимости увеличилось на 3% (до 963,7 млрд.), что стало третьим по величине показателем после 2007 и 2015 годов.

Между тем, эксперты замечают, что высокие требования как к объектам недвижимости, так и к самим инвесторам снижают количество удобных, назовем это так, предложений. Хорошие варианты продолжают появляться, но, чтобы не пропустить их, необходимо заручиться помощью инвестиционного консультанта или агентства. Кроме того, инвесторам важно быть готовыми к тому, что чем выше окажется прибыль, тем выше будут риски. Исключения, конечно, встречаются — но они лишь подтверждают правило.

Что касается тенденций, то альтернативные секторы недвижимости все больше привлекают внимание инвесторов:

  • недвижимость для студентов,
  • сервисные апартаменты,
  • коворкинги,
  • отели, мультифемили и т.д.

    Как выбрать объект для smart-инвестиций?

Рейтинги самых перспективных направлений для инвестиций в недвижимость составляются ежегодно. В 2019 году, например, в число локаций с лучшими возможностями вошли: Торонто, Монреаль, Берлин, Лиссабон, Хельсинки, Сингапур, Токио, Сеул, Нью-Йорк (Бруклин), Бостон, Денвер и некоторые другие регионы. Но даже несмотря на то, что в инвестиционной недвижимости, как в диетологии, подбирается индивидуальное решение для каждого клиента, существуют типы доходной недвижимости, которые работают лучше всего. К ним относятся, например, доходные квартиры в крупных/курортных городах. Для таких объектов важно удобное расположение, близость к развлекательным зонам и достопримечательностям. Доходность недвижимости этого типа в Париже, Барселоне, Афинах и Майами варьируется от 3% до 7%. Большим плюсом здесь является возможность сдачи такой недвижимости в краткосрочную аренду и личного проживания, а также возможности в некоторых странах оформления вида на жительства.

Инвестиции с гарантированной доходностью (без необходимости посещения страны и открытия зарубежного счета) привлекают внимание инвесторов. Это максимально пассивные инвестиции с доходностью 8-10% и часто опцией выкупа, но с умеренной ликвидностью и рисками, связанными с успешным ведением бизнеса управляющей компанией. Доходность гарантируется управляющей компанией, с которой инвестор подписывает договор. Например, студенческие апартаменты в Ливерпуле, расположенные рядом с крупными университетами, или апартаменты в оздоровительном центре на побережье Великобритании.

Что касается доходной коммерческой недвижимости, то эти инвестиции предполагают высокий порог входа, зато и доходность здесь может достигать 8-15% (на собственный капитал при привлечении банковского финансирования). Секрет в том, чтобы найти удачно расположенные проекты с надежными арендаторами (желательно, сетевыми компаниями) с долгосрочными договорами аренды. В каждой стране есть свои особенности, например, в Германии рекомендуется рассматривать для приобретения только отдельно стоящие здания (не встроенные помещения), что снимает вопросы взаимодействия с другими собственниками помещений в одном здании.

Высокую доходность — от 15% до 23% — могут обеспечить более рисковые инвестиции в девелоперские проекты, такие как строительство сервисных апартаментов возле биомедицинского кампуса в Кембридже, реновация дома в Кливленде или строительство жилого дома в Беверли Хилс. Для инвестора-новичка важно иметь возможность «попробовать» зайти в подобный проект небольшой суммой, например, от 300 тыс. долларов США, а также понимать, что проект ведется профессиональной девелоперской компанией с большим опытом на данном рынке. В этом случае риски минимизируется, сроки по таким проектам составляют в среднем, от 2 до 5 лет.

Наконец, существует возможность вложения в альтернативные инвестиционные фонды, специализирующиеся на проектах в недвижимости, такие как Darwin, Montreux и Mansard Sellar Development. Сроки вложения от 5 лет, доходность в успешные годы составляет 8-13%, такая инвестиция – это еще и отсутствие необходимости открытия зарубежного счета, и возможность получения средств в любой стране, где клиент является резидентом, что делает их привлекательным вариантом.

В заключение отметим, что "самые перспективные направления для инвестиций" будут индивидуальны в каждом конкретном случае, так как напрямую зависят от запроса инвестора.

Автор: Елена Мариничева

Источник: Управляющий партнёр “5 Stars Estate”

Поделиться

Комментарии