В декабре 2008-го исполнилось три года со дня принятия многострадального закона «Об участии в долевом строительстве… » № 214-ФЗ. На поверку итог оказался довольно плачевным: более 50% сделок с жильем в России (а в Москве — до 90%) совершается по обходным схемам. Депутаты готовят очередные поправки. Строители — протестуют.
В отдел продаж одной из крупнейших строительных компаний, работающей на рынке Москвы и Московской области, я дозваниваюсь с первого раза. Неторопливо, как и положено серьезному клиенту, начинаю беседу:
— Я хотел бы приобрести в ближнем Подмосковье двухкомнатную квартиру. В строящемся доме, на сумму около двух — двух с половиной миллионов рублей.
— Будете оплачивать своими деньгами или интересуетесь ипотекой? — вяло любопытствует собеседница.
— Наличными.
— Ой, как здорово! — настроение на том конце провода явно улучшилось. — Знаете, у нас сейчас как раз действует скидка для тех покупателей, кто вносит полную сумму. На 2-2,5 миллиона мы можем подобрать для вас очень интересные предложения!
Минут пять я выдерживаю нескончаемый поток информации о возможных вариантах и средних размерах скидок, после чего поступает предложение «подъехать в офис». Но клиент в моем лице застройщику достался трудный. Менеджера ставит в тупик очередной вопрос.
— Вот сейчас кризис, — говорю я. — По телевизору и в газетах постоянно пугают, что строительные компании могут разориться, а покупатели — остаться без квартир. Мне бы очень не хотелось идти с плакатом на Горбатый мост. Вот скажите, каким образом защищены мои деньги? Есть гарантии их возврата в случае, если вы вдруг не сможете достроить новые дома?
— Ой, ну что вы! Мы серьезная строительная компания и всегда выполняем свои обязательства, так что вам ничего не угрожает.
— А какой договор вы со мной заключите?
— Смотрите, мы с вами заключим предварительный договор купли-продажи. А потом, когда строительство будет завершено, квартира перейдет в вашу собственность.
— Постойте, а разве вы не должны заключить со мной договор долевого участия в строительстве?
— Так это он и есть!
— Нет, договор, о котором вы говорите, никаких гарантий мне не дает. Это лишь соглашение о намерениях. Скажите прямо, вы готовы заключить со мной правильный договор в соответствии с «214-м» законом?
— О, это надо обсуждать отдельно с руководством. Вообще-то мы работаем в рамках предварительных договоров. И все соглашаются. У нас серьезная компания, никаких проблем с квартирой не будет… (Тут девушка явно начинает двигаться по кругу, повторяя тот же текст.)
— Нет, я готов покупать квартиру только по «214-му». Мне позвонить в другую компанию?
— Не знаю, чем вам помочь. Приезжайте в офис — обсудим…
В других столичных компаниях, куда я обратился под видом покупателя, все обстоит точно так же. Мне предлагали и вексельную схему, и банковский депозит. Но ни в одной фирме вопросы заключения договора долевого участия по телефону обсуждать не стали. В лучшем случае предлагали приехать в офис и поговорить с руководством. В худшем — честно признавались, что компания такие договоры заключать не может. То есть открыто утверждали, что не работают по закону.
Когда закончится вакханалия, царящая на рынке предварительных продаж жилья, а менеджеры девелоперских компаний начнут предлагать клиентам только один вариант договора — законный, правильный? В группе депутатов, возглавляемой Александром Коганом, обещают: скоро. Вот только застройщики категорически возражают. И пока не известно, чья возьмет.
Игра в обороне
Работать в рамках 214-ФЗ в текущих условиях практически невозможно, объясняет председатель совета директоров холдинга «МИЭЛЬ» Григорий Куликов. А генеральный директор «ДС Риэлти» Тимур Баткин уточняет, что оформление всех документов в рамках закона приводит к существенному увеличению сроков выхода девелопера на площадку — вплоть до пяти лет: «То есть работать по закону можно, но это занимает очень много времени». Особенно это касается Москвы, где, на взгляд генерального директора «Главстроя» Артура Маркаряна, отсутствует правовая база для выполнения «двести четырнадцатого».
Критика 214-ФЗ уже давно стала общим местом в выступлениях руководителей девелоперских компаний. Они уверены: именно принятие этого закона привело к тому, что в 2006-2007 годах цены на жилье выросли на 70-100% — в зависимости от региона. Рекордный же рост цен был зафиксирован в Москве и Петербурге. Но есть подозрение, что застройщики лукавят. Согласно подсчетам, проведенным депутатской группой Александра Когана, 84% сделок с новостройками в 2006 году проводилось в обход 214-ФЗ по хитроумным схемам. В 2008 году эта цифра снизилась до 50% в целом по России, но в Москве и Петербурге, по мнению Когана, 90% сделок с новостройками по-прежнему заключается вне рамок закона. А раз так, влияние принятого закона на рост цен можно назвать очень и очень условным.
Как бы то ни было, цены на жилье вплоть до начала кризиса продолжали расти, а закон так и не начал работать в штатном режиме. Депутаты Госдумы утверждают: защищенность вложений граждан в недвижимость остается крайне низкой. А еще хуже, что в условиях финансовой депрессии сложившаяся практика может спровоцировать новую волну протестов со стороны обманутых соинвесторов.
Чтобы избежать столь негативного сценария, депутаты решили подстраховаться и внести поправки в «214-й», которые должны обязать застройщиков соблюдать закон в обмен на некоторые послабления. Вот только девелоперов явно не устраивают условия предлагаемой оферты.
Кнут и пряник
Григорий Куликов уверяет: поправки, подготовленные депутатами, — это одновременно кнут и пряник для девелоперского сообщества. Причем кнут слишком велик, а пряник черств и несъедобен.
Основная поправка, на которой настаивают депутаты, касается необходимости заставить застройщиков соблюдать нормы 214-ФЗ. Иными словами, этой поправкой планируется запретить привлечение средств соинвесторов на этапе строительства по любым другим схемам, кроме заключения договора долевого участия. Несоблюдение девелопером этой нормы позволит привлекать его к ответственности.
— Проведя анализ рынка, мы увидели, что одна из самых распространенных сегодня схем — привлечение средств граждан на ранних стадиях строительства, — объясняет в интервью «Бизнес-журналу» Александр Коган. — Это выгодно, поскольку деньги дольщиков привлекаются без процентов и на длительный срок. Но схемы, по которым это происходит, не имеют ничего общего с классическим договором купли-продажи. На наш взгляд, ситуация сложилась критическая. При использовании обходных схем вложения покупатели жилья вообще никак не защищены. И в случае, если, не дай бог, застройщик не сможет выполнить свои обязательства, соинвестор рискует не получить ни денег, ни квартиры. Права граждан максимально, да и то не полностью, защищает лишь «214-й» закон. Поэтому-то мы и решили, что все договоры, заключаемые на рынке, должны заводиться под действие этого закона.
Достаточно вспомнить, насколько массовыми были акции протеста обманутых соинвесторов в 2005-2006 годах, чтобы признать: повторения не хочет никто. По подсчетам депутатов, только от пирамиды, которую возвели супруги Карасевы — владельцы КТ «Социальная инициатива», — пострадало 62 тысячи семей в 55 регионах страны. А ведь были еще «Мастерок», «Стройиндустрия», «Стройметресурс» и другие1. «Опасность повторения существует, — утверждает Коган. — Но пока у нас есть возможность совместными с бизнес-сообществом усилиями предотвратить ее».
Однако девелоперы не хотят идти на компромисс с властью, уверяя, что предлагаемые поправки не приведут ни к чему хорошему. «Если эти нормы будут приняты, последствия окажутся такими же, как в 2005-2006 годах — в результате принятия самого 214-ФЗ, — прогнозирует Григорий Куликов. — Есть города, где в рамках „214-го“ закона вполне можно работать. Но Москва к ним не относится».
По словам Куликова, в условиях финансового кризиса, когда банки прекратили проектное финансирование, ограничение привлечения средств соинвесторов может привести к остановке строек и резкому сокращению объемов ввода жилья: «В перспективе ситуация будет выглядеть так. В банке деньги не дают, у „физиков“ брать, по сути, запретили, а строить на свои мало кто в состоянии. В итоге девелоперам останется либо строить по городскому заказу, либо… не строить вообще».
ФСК «Лидер» продает элитные квартиры в рамках требований 214-ФЗ, однако президент компании Владимир Воронин не уверен, что после принятия поправок, на которых настаивает депутатская группа Когана, рынок придет в состояние гармонии: «Если поправки примут, то мне, конечно, будет хорошо. Я продолжу строить и продавать квартиры, в отличие от большинства других — особенно крупных — девелоперов, у которых не останется юридической возможности это делать. В итоге я только выиграю, поскольку смогу продавать квартиры. Но объемы ввода нового жилья резко упадут, а цены снова вырастут».
— Движение в сторону 214-ФЗ, конечно, необходимо, — рассуждает Тимур Баткин ( «ДС Риэлти»). — Но делать это нужно постепенно, совершенствуя нормы самого закона. И уж точно не следует предпринимать резких движений в условиях финансового кризиса. Иначе можно будет строить только «панель», а сроки выхода девелопера на площадку по строительству монолитного жилья растянутся на долгие годы.
Перекос
Депутаты, готовившие поправки,
Александр Коган в ответ на это лишь задает риторический вопрос: «А Москва и Питер — это что, не Россия? Почему в других регионах нормы федерального закона выполняются, а в этих двух городах — нет? Нормы должны выполняться везде! А если городские чиновники будут нарушать закон, мы уже будем оценивать их эффективность». По словам Когана, депутаты готовы упростить процедуру выделения земельных участков, одновременно ужесточив ответственность для чиновников, которые не будут выполнять предписаний закона. К тому же действие принимаемых поправок коснется только тех участков, разрешение на застройку которых будет получено после их официального вступления в силу. «Мы пропишем эту норму ко второму чтению», — успокаивает Коган.
Но даже при таком раскладе девелоперы не согласны в массовом порядке переходить на работу в рамках 214-ФЗ, поскольку этот нормативный акт слишком сильно перекошен в пользу потребителя. В итоге его применение теоретически позволяет недовольному покупателю обанкротить застройщика. Правда, девелоперы почему-то скромно умалчивают о том, что договоры, заключаемые в рамках обходных схем, легко позволяют строителям оставить без денег и квартир своих клиентов.
Закон действительно содержит нормы, способные привести к нежелательным для девелоперов последствиям. Так, установлены штрафы в случае задержки сдачи объекта, причем весьма высокие. При этом застройщики утверждают, что срыв сроков ввода зданий в эксплуатацию чаще всего происходит по вине чиновников. Кроме того, соинвестор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и получить назад свои деньги, а также компенсацию — если его не устроили существенные характеристики возведенного объекта. «Прекрасный бизнес на падающем рынке получается: внес деньги, а потом забрал их и еще 30% сверху», — мрачно иронизирует Тимур Баткин. Попутно в среде девелоперов жилой недвижимости не утихают споры о том, что именно следует считать «существенным несоблюдением проектной документации»: цвет дома — или на самом деле серьезные просчеты. Александр Коган утверждает, что речь идет о действительно крупных нарушениях, а не о косметических неточностях. При этом руководитель депутатской группы уверяет:
— Процесс подготовки и принятия 214-ФЗ с самого начала шел по неверному пути, — комментирует Анна Шлесина, руководитель юридического отдела компании «Сити — XXI век». — Вместо системной разработки условий и стимулов для работы в рамках закона директивным путем были установлены крайне невыгодные для строителей правила работы на рынке. Новый законопроект в некотором роде является продолжением ранее начатой порочной законодательной практики. Вместо того чтобы создать благоприятные условия, стимулирующие застройщиков добровольно работать в рамках закона, законодатель снова идет по пути «закручивания гаек».
«Мы разделяем озабоченность депутатов возможными рисками появления новых „обманутых дольщиков“, особенно в условиях финансового кризиса, — говорит заместитель директора правового департамента Ассоциации строителей России Ольга Зимовская. — Вместе с тем любые попытки навязать участникам жилищного строительства ту или иную форму договора посредством административного нажима приведут к вполне прогнозируемому результату: кризису ликвидности, недостатку источников финансирования и невозможности завершить ранее начатые строительные проекты». При этом, по словам Зимовской, некоторые из предложенных «пряников» получили поддержку строительного сообщества. Речь, в частности, идет об освобождении от уплаты НДС услуг застройщика, сокращении сроков и упрощении процедуры регистрации договоров долевого участия, признании застройщиком компании, владеющей землей на правах субаренды, и т. д. Вот только «кнут», на взгляд участников рынка, оказался длинноват.
Выбора нет
В качестве альтернативы созданная недавно Национальная ассоциация девелопмента предложила составить реестр «добросовестных застройщиков», который будет утверждаться и проверяться общественными организациями, работающими в сфере строительства. «Сегодня они добросовестные, а завтра пришло время платить по кредитам — и уже недобросовестные, — отмахивается Александр Коган. — Все это эфемерно, особенно во время кризиса».
А вот Ольга Зимовская из АСР верит в силу организаций-саморегуляторов, которые давно должны были появиться на рынке: «Саморегулирование подразумевает установление более жесткой, нежели контроль со стороны государственных органов, процедуры доступа застройщиков на рынок и осуществление контроля над их деятельностью со стороны строительного сообщества». Против включения механизмов саморегулирования на рынке ни законодатели, ни чиновники не возражают, однако считают, что это вовсе не должно отменять необходимости для девелоперов продавать жилье в рамках 214-ФЗ.
Александр Коган говорит, что подготовленные его депутатской группой поправки «целиком и полностью поддерживаются» правительством и президентом, а в настоящий момент проходят процесс согласования в пяти министерствах. Принять измененный текст документа планируется в ходе весенней сессии 2009 года. По словам Когана, депутаты готовы идти на компромисс с девелоперами, но только в том случае, если те займут конструктивную позицию: «Мы уже учли ряд предложений застройщиков и внесем их ко второму чтению». Проще говоря, первая и главная, на взгляд Когана, поправка должна быть принята в обязательном порядке. А вот тонкости — можно обсуждать.
Занятно, но вынудить застройщиков начать работать в соответствии с требованиями 214-ФЗ способны не только законодатели, но и деловые контрагенты. «В перспективе, „размораживая“ ипотеку, банки будут возвращаться к работе с теми объектами и застройщиками, которые действуют по закону о долевом строительстве, — рассуждает Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК „Домостроитель“. — Возможно, пока еще не все застройщики к этому готовы. Но тенденция налицо».
Все идет к тому, что девелоперов заставят чтить закон. А значит, скорее всего, им придется сдаться. Но — на почетных условиях. Потому-то все усилия лоббистов направлены сегодня на увеличение доли «пряников»: будет чем заесть горечь поражения.
Обходные схемы
Наиболее популярные формы продажи жилья на этапе строительства
Вексельная схема
Условия: девелопером создается отдельное юридическое лицо с уставным капиталом в 10 тысяч рублей, которое и продает покупателям векселя. Взамен компания обещает погасить их квартирой соответствующей площади в конкретном доме.
Риски: в случае дефолта застройщика или задержки ввода объекта покупатель рискует не получить ни квартиры, ни денег, поскольку формального отношения к самому застройщику вексель не имеет; существует риск двойных продаж.
Предварительный договор купли-продажи
Условия: с покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, но составлен он слишком обтекаемо и не попадает под действие 214-ФЗ.
Риски: в лучшем случае по этому договору покупатель может получить назад свои деньги, но не квартиру, а при дефолте компании-продавца — не получит вообще ничего.
Автор: Антон Белых
Источник: «Бизнес-журнал»
