Источник: © ИА Клерк.Ру, аналитический отдел
Приобретение недвижимости в процессе деятельности организации – важная хозяйственная операция. Для многих предприятий такая сделка является крупной сделкой.
В соответствии с действующим законодательством, крупная сделка это сделка, связанная с приобретением или реализацией компанией имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества организации.
Крупная сделка должна быть одобрена общим собранием учредителей. Таковы требования нормативных документов в соответствии со ст.46 закона «Об Обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998г. № 14-ФЗ и ст.79 закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995г. № 208-ФЗ.
Задачей бухгалтера является своевременное и корректное отражение сделок купли-продажи в регистрах бухгалтерского учета, т.к. любые ошибки могут повлечь за собой существенные искажения бухгалтерской отчетности.
В нашей статье мы рассмотрим основные положения действующего гражданского законодательства, а так же соответствующие нормы методологии бухгалтерского учета операций по поступлению объектов недвижимости.
Законодательная база
В соответствии с п.1 ст.130 Гражданского кодекса, к объектам недвижимости относится все имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе:
- здания,
- сооружения,
- объекты незавершенного строительства.
- земельные участки,
- участки недр и т.п.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В соответствии со статьей 131 ГК РФ, право собственности на объекты недвижимого имущества и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
ЕГРП осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат:
- право собственности,
- право хозяйственного ведения,
- право оперативного управления,
- право пожизненного наследуемого владения,
- право постоянного пользования,
- ипотека,
- сервитуты,
- иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Ипотека
Ипотекой называется залог недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст.1 закона «Об ипотеке» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ, залогодержатель — кредитор, имеет право на погашение задолженности перед ним должника из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога*.
*В соответствии с п.1 ст.64 Гражданского кодекса:
- в первую очередь удовлетворяются требования граждан за причинение вреда жизни или здоровью, а также по требованиям о компенсации морального вреда.
- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
В соответствии со ст.2 закона 102-ФЗ, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, согласно требованиям действующего законодательства.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливается Гражданским кодексом и законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ.
Сервитут
Сервитутом является право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Чаще всего под сервитутом понимается право пользования чужим земельным участком (ст. 23 Земельного кодекса, ст. 274 Гражданского кодекса).
Но сервитутом могут обременяться так же — здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Различают публичный и частный сервитуты. Публичный сервитут устанавливается государственными органами в интересах государства и общества. Частный сервитут устанавливается по требованию лиц в их интересах.
В соответствии со ст.274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для многих других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Собственник имущества, обремененного сервитутом, в обычном случае может требовать соразмерную плату за пользование своим имуществом.
Обратите внимание: сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом, сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ).
В соответствии со статьей 276 Гражданского кодекса, сервитут может быть прекращен по требованию собственника в случаях, если:
- отпали основания, по которым он был установлен.
- Имущество в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением.
В соответствии с п.7 ст.23 Земельного кодекса, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник участка вправе требовать изъятия у него данного земельного участка с возмещением государственными органами, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
Бухгалтерский учет сделок с недвижимостью
Приобретение или строительство объектов недвижимого имущества для нужд компании является вложением во внеоборотные активы предприятия с последующим переводом:
- В состав основных средств, если имущество будет использоваться компанией в хозяйственной деятельности.
- В состав доходных вложений в материальные ценности, если имущество предназначено для предоставления в аренду.
В соответствии с п.7 ПБУ 6/01 основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.
Первоначальной стоимостью признается сумма фактических затрат организации на приобретение имущества (не включая НДС) , в том числе – затраты на государственную регистрацию недвижимого имущества.
Строительство объектов недвижимости (с привлечением подрядных организаций):
1. Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета учета расчетов (60, 76 и пр.) – отражены затраты на проектные работы, разрешения, поступление СМР и прочие затраты, непосредственно связанные со строительством объекта недвижимости.
2. Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета 10 «Материалы» — списаны материалы на строительство объекта недвижимости.
3. Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета 07 «Оборудование к установке» — списано оборудование, использованное при строительстве объекта недвижимости.
4. Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» — отражены затраты на оплату труда работников, занятых на строительстве объектов недвижимости.
Обратите внимание: аналитический учет ведется отдельно по каждому объекту строительства.
5. Дт счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кт счета учета расчетов (60, 76) – отражен НДС с работ, связанных со строительством объекта недвижимого имущества.
Объекты недвижимого имущества внесены в уставный капитал предприятия:
6. счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета 75 «Расчеты с учредителями» — отражена стоимость
Обратите внимание: при оплате не денежными средствами (в виде объектов недвижимого имущества) долей в уставном капитале (акций АО) , для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик (п.2 ст.15 закона об ООО № 14-ФЗ, п.3 ст.34 закона об АО № 208-ФЗ). Соответственно, необходимым документом будет являться официальный отчет об оценке имущества, вносимого в УК компании.
Приобретение объектов недвижимого имущества:
7. Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета учета расчетов (60, 76) – отражено поступление объекта недвижимого имущества.
8. Дт счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кт счета учета расчетов (60, 76) – отражен НДС с поступившего объекта недвижимого имущества.
9. Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета учета расчетов (60, 68, 76 и пр.) – отражены затраты, понесенные компанией в связи с приобретением и регистрацией недвижимого имущества.
Обратите внимание: при отсутствии фактически понесенных затрат на государственную регистрацию объекта признается оценочное обязательство на сумму государственной пошлины.
Отражение оценочного обязательства на предстоящие расходы по государственной регистрации объектов недвижимости:
10. Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета 96 «Резервы предстоящих расходов» — отражено оценочное обязательство на сумму государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.
При возникновении фактических затрат на государственную регистрацию делаются проводки:
11. Дт счета 96 «Резервы предстоящих расходов» Кт счета учета расчетов (60, 68, 76 и пр.) – погашено оценочное обязательство на сумму государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.
В случае строительства (приобретения) объектов недвижимости с привлечением заемных средств:
12. счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета 66/67 – учтены проценты по краткосрочным/долгосрочным займам, начисленным до ввода объекта в эксплуатацию.
Ввод в эксплуатацию объектов недвижимого имущества:
13. Дт счета 01 «Основные средства» Кт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» — объект недвижимости переведен в состав основных средств на основании акта о приеме- передаче здания (сооружения) по форме ОС-1а (акта о вводе в эксплуатацию законченного строительством объекта).
14. Дт счета 03 «доходные вложения в материальные ценности» Кт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы“ — объект недвижимости переведен в состав доходных вложений в материальные ценности, на основании акта о приеме- передаче здания (сооружения) по форме ОС-1а (акта о вводе в эксплуатацию законченного строительством объекта).
15. Дт счета 68.2 “Налог на добавленную стоимость»Кт счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» — принят к вычету НДС по объекту недвижимости, введенному в эксплуатацию.
При этом в составе внеоборотных активов компания может отражать лишь незавершенные капитальные вложения. В соответствии с п.41 Положения о ведении бухгалтерского учета к ним относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами:
- затраты на строительно-монтажные работы,
- приобретение зданий,
- оборудования,
- транспортных средств,
- инструмента,
- инвентаря,
- иных материальных объектов длительного пользования,
- прочие капитальные работы и затраты.
Обратите внимание: Приказом Минфина от 24.12.2010 № 186н в п.41 Положения были внесены изменения, в соответствии с которыми документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости, являлись обязательным условием для перевода объекта в состав основных средств (доходных вложений) .
Таким образом, объекты недвижимого имущества необходимо включить в состав ОС (доходных вложений) на основании акта приемки-передачи ОС (акта ввода в эксплуатацию ОС) , не дожидаясь документов о государственной регистрации.
В соответствии с Методическими указаниями по бухгалтерскому учету ОС, по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету.
Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Приказ Минфина от 13.10.2003г. № 91н).
Обратите внимание: Несвоевременный перевод объектов недвижимого имущества в состав ОС повлечет за собой искажение налогооблагаемой базы по налогу на имущество организаций.
Учетная политика организации.
В учетной политики организации для целей бухгалтерского учета, необходимо отразить следующие особенности учета ОС:
1. метод начисления амортизации ОС – выбрать один из способов для однородной группы объектов (п. 18 ПБУ 6/01):
- линейным способом;
- способом уменьшаемого остатка;
- способом списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;
- способом списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).
2. метод определения срока полезного использования (СПИ) ОС в зависимости от (п.20 ПБУ 6/01) :
- ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;
- ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен) , естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;
- нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срок аренды) ;
Обратите внимание: положениями учетной политики можно утвердить определение СПИ с применением Классификации ОС, утвержденной Постановлением Правительства РФ «О Классификации ОС, включаемых в амортизационные группы» от 01.01.2002г. № 1.
3. метод определения СПИ объектов недвижимости, бывших в употреблении (п. 20 ПБУ 6/01):
- СПИ уменьшается на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником;
- без учета СПИ у предыдущего собственника.
4. В случае наличия у одного объекта ОС нескольких частей, СПИ которых существенно отличаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект. Необходимо установить уровень существенности, свыше которого происходит выделение части в отдельный объект. Например:
- в размере не менее 10% от срока использования наиболее дорогостоящей части объекта.
5. Будет или не будет производиться переоценка объектов ОС (п. 15 ПБУ 6/01).
Обратите внимание: Начиная с годовой отчетности 2011 г. результаты от переоценки ОС отражается в бухгалтерской отчетности на конец отчетного периода (пп.7 п.6 Приказа 186н) , т.е. на 31.12.2011г. В случае, если организация производила переоценку ранее и она была отражена на 01.01.2011г., это обстоятельство необходимо раскрыть в пояснительной записке к бухгалтерской отчетности.
