Василий - талантливый предприниматель. За 15 лет бизнес-деятельности он успел заработать на трешку в Южном Бутово. Но за столь успешный успех пришлось заплатить высокую цену: компании доначислили налогов на несколько десятков миллионов рублей, а потом Васю привлекли к субсидиарке на всю сумму.
Но Вася остался скалой спокойствия: единственное жилье не отберут! Об этом знает каждый! Тем более в квартире прописаны жена, дети и теща с собакой и рыбками.
Так ли это? В этой статье поговорим о возможностях Васи лишиться единственного жилья. И о том, как этому противостоять.
Кстати, раз в месяц мы разбираем вопрос одного нашего подписчика и высылаем ответ на почту. Ответ высылаем только подписчикам рассылки, так что оставьте свою почту на нашем сайте.
Варианты развития событий
На самом деле, у Васи есть всего два варианта действий. И оба не отличаются перспективами.
Вариант №1: ничего не делать.
В этом случае судебные приставы рано или поздно найдут квартиру. Но продать единственное жилье они действительно не могут. Чего не скажешь о наложении ареста.
После внесения в Росреестр запрета на рег. действия станет невозможным продать квартиру, передать ее в залог, подарить и т.д. Если Васю не устроит такой расклад, он может попытаться оспорить арест через суд. Неизбежным результатом станет проигрыш дела с одновременным улучшением навыков Василия по жонглированию юридическими терминами.
Но основная проблема ареста заключается не в том, что он абсолютно законен. А в том, что теперь судебный пристав физически не в силах прекратить исполнительное производство: у должника арестовано имущество, за счет которого теоретически можно рассчитаться с кредиторами. То, что это нельзя сделать в текущий момент, не означает, что квартиру нельзя будет продать через 10-20-30 лет: «Вдруг должник еще какую-то недвижку прикупит?!»
И вот Вася получает пожизненное исполнительное производство. Да, ему есть где жить. И это единственный приятный момент во всей истории. Потому что после смерти Василия наследники вместе с квартирой получат и его долги. Конечно, долги будут уменьшены до рыночной стоимости квартиры. Но это вряд ли обрадует наследников, которым теперь придется либо выставить недвижку на торги (если у них она будет не единственным жильем), либо гасить долг из своей зарплаты/пенсии.
Аналогично обстоит дело, если Васю начнут банкротить как физ. лицо. В этом случае единственное жилье так же не будет выставлено на торги, но при этом и долг по субсидиарке не спишется. И по завершении банкротства кредитор просто получит испол. лист и заново пропустит Васю через судебных приставов по вышеописанной схеме.
Таким образом, Василию, жизнерадостно утверждающему, что «единственное жилье не отберут», в конце надо добавлять «по крайней мере, при жизни».
Вариант №2. Срочно переоформлять квартиру!
С учетом описанного ранее шаг достаточно логичный. Квартира дарится детям и проблема с пожизненным арестом вроде бы решена!
Да, именно так и обстояло дело еще пару лет назад. Сделки по отчуждению единственного жилья никто не оспаривал, т.к. возвращать должнику недвижимость, обладающую иммунитетом, не окупало усилия: все равно с ним дальше ничего не сделаешь. Но законодательство не стоит на месте. Особенно когда дело касается интересов главного кредитора страны - налоговой.
И вот в 2019 году кредиторы начинают банкротить Васю. Затем находят неграмотную сделку по выводу единственного жилья. Оспаривают ее, возвращая имущество должнику, и… вуаля! Квартира лишается иммунитета, включается в конкурсную массу и продается с торгов. А вырученные деньги распределяются между кредиторами.
Теперь поговорим, при каких условиях возможен этот вариант развития событий и как его избежать. Если вы решили пойти по первому варианту: не рисковать и осчастливить наследников долгами ? дальше можно не читать. Текст ниже только для азартных ребят, выбирающих сопротивление до последнего.
Почему могут взыскать
Мы внимательно изучили свежую судебную практику и выделили основные критерии, которые чаще всего приводят к лишению единственного жилья иммунитета и реализации его с торгов.
Неграмотное отчуждение квартиры
Это важнейший критерий. Если слетает сделка по отчуждению единственного жилья, шансы на последующее лишение иммунитета чрезвычайно высоки.
А как вы помните, в рамках банкротства физического лица могут быть оспорены сделки совершенные им даже за 10 лет до принятия судом заявления. Вот здесь мы наглядно показали, что и когда может оказаться в зоне риска.
Если сделка по отчуждению квартиры слетает, то дальше у суда включается простая логика: раз человек решил избавиться от единственного жилья, значит не больно-то оно было ему нужно. Значит, ему есть где жить. И вот недвижимость уже включается в конкурсную массу.
Пример из практики: в 2018 году Светлана дарит сестре свою единственную квартиру. А в феврале 2019 г. Светлана уходит в личное банкротство по инициативе кредиторов. В результате сделка дарения оспаривается, возвращенная должнику квартира лишается иммунитета и продается с торгов.
Причины:
- Суд установил, что сделка совершалась с целью уклонения от уплаты долга;
- Светлана вместе с дочерью зарегистрировались в квартире только летом 2019 года, уже в разгар реализации имущества;
- Раз Светлана подарила сестре квартиру, значит, ей самой есть где жить, не могла же она сделать такой щедрый подарок, а сама переехать на улицу.
Единственный вариант противостоять такому сценарию - делать сделку так, чтобы оспорить ее было невозможно. Для этого перестаньте мнить себя богом от юриспруденции и обратитесь к тем, кто действительно в теме.
Место фактического проживания
Часто основанием для обращения взыскания на единственное жилье служит тот факт, что должник зарегистрирован в другом месте. К примеру, у должника в собственности квартира в Москве, но прописан он у родителей в Новосибирске.
В такой ситуации должнику нужно будет доказать суду, что он не проживает по адресу регистрации. И да, суду все равно на расстояние в 3 389 км. Если должник не сможет предоставить уважительную причину, по которой он прописан не в своей собственной квартире, суд определит место проживания по адресу регистрации и квартире в Москве придется помахать ручкой.
Сюда же можно отнести и трудоустройство. Если в период проведения процедуры банкротства должник не трудоустроен, суд может решить, что должнику нет разницы, где жить, а значит, решение будет в пользу места регистрации, а не фактической собственности.
Здесь сыграет еще тот факт, что банкротство проходит в регионе регистрации должника.
Раз должник может жить по месту регистрации, суд может включить в конкурсную массу единственную недвижку и плевать ему на расстояния и удобства. При этом, если должник пропишется в «единственном жилье» и начнет в нем жить незадолго до принятия судом заявления о банкротстве, вердикт вряд ли будет другим. Пример Светланы тому подтверждение.
Нежелание содержать единственное жилье
Даже если должник проживает и прописан в одной и той же квартире, потопить корабль может… коммуналка. К примеру, если появится подтверждение, что расходы на содержание имущества несет другой человек, суд может расценить это как нежелание содержать жилье. В результате на должнике повиснет клеймо недобросовестного собственника - в общем, продолжение вы знаете.
Пример из практики: Виталий фактически проживал и был прописан в квартире в Москве, в которой он владел ? доли. При этом у него была ? доли в квартире в Ульяновске. Долгов у Виталия было много, не платил он по ним долго, что логично привело к банкротству. Несмотря на прописку и фактическое проживание в московской квартире, именно эту долю включили в конкурсную массу и выставили на торги.
Причины:
- Коммунальные платежи с 2014 года оплачивал владелец второй половины доли. Раз должник не платил за квартиру, значит, он не особо в ней нуждается;
- Виталий не был трудоустроен, а значит, по мнению суда, ему без разницы, где жить: в Москве или в Ульяновске;
- Доля в Московской квартире была оценена в 8 417 000 руб., в то время как доля в квартире в Ульяновске - в 475 000 руб. Получается, после реализации доли в московской квартире можно будет погасить большую часть долга, а значит, это поможет соблюсти баланс интересов между кредиторами и должником.
Левая прописка
В попытках сохранить жилье, особенно дорогостоящее, должники начинают прописывать в квартиру всех кого ни попадя: родителей, бабушек, сестер, двоюродных теть, сводных братьев. Короче, не надо так. Суд может расценить это как злоупотребление правом, и, как результат, банкротом-то признают, а долги не спишут. Этот критерий обычно срабатывает в комплекте с другими. К примеру, когда есть 2 квартиры, но себе хочется оставить более дорогую.
Проживание в нежилом помещении
Честно говоря, я не знаю, на что рассчитывают люди, которые пытаются выдать за единственное жилье сарай, офис или магазин. Но, судя по судебной практике, таких интеллектуалов хватает, и поэтому мы не можем пройти мимо.
Пример из практики: семья владела участком, на котором расположились жилой дом и нежилое здание. Нежилое помещение частично переоборудовали в детскую, где проживал сын должника. Один из супругов был втянут в процедуру банкротства. Суд посмотрел на это дело и принял решение включить нежилое здание в конкурсную массу.
Причины:
- несмотря на полностью оборудованное помещение, перевод из нежилого в жилое не был задокументирован;
- несовершеннолетний ребенок был прописан в жилом доме, а значит, ему было где жить (логично, попробуй пропиши кого-нибудь в сарае).
С этой категорией недвижимости вообще все просто. По закону жилым считается недвижимое имущество, которое отвечает санитарным и техническим правилам и нормам. Перевод нежилого помещения в жилое производится органом местного самоуправления. Просто поклеить обои и обставить помещение мебелью недостаточно. Нужно еще обратиться в органы администрации, чтобы недвижимость была на бумаге признана жилой. Если это не было сделано заблаговременно, можно паковать вещи.
Как обезопасить свое жилье
Только грамотная работа с активами. Если вы уж решились бороться за единственное жилье, то делайте это грамотно. Забудьте про сделки дарения. В том числе и несовершеннолетним детям. Заплатите денег и привлеките профильных юристов. Если денег нет, читайте наш блог и делайте правильные выводы. В любом случае, второго шанса у вас не будет, поэтому любые сделки с недвижимостью должны быть безупречными.
Проживание и содержание квартиры. Важно проживать и быть зарегистрированным в той квартире, которую нужно сохранить. Причем важно начать это делать заблаговременно, а не когда на горизонте замаячит банкротство. Более того, чтобы у суда было меньше оснований сомневаться, своевременно оплачивайте все коммунальные платежи и прочие расходы на содержание жилья. Даже если обычно эта обязанность лежит на других собственниках или проживающих, хотя бы раз в полгода проводите платежи со своих счетов: если вдруг появятся подозрения, вы сможете предоставить выписку со счета, что платежи вы производили. Ну и никаких долгов. Еще бы хорошо и работать в том же городе, где жилье, чтобы уж наверняка.
Важно! Если же вы пошли от обратного и квартира была заблаговременно и, главное, грамотно (!) отчуждена в пользу кого-то из близких, ни в коем случае не нужно в ней жить, хранить свои вещи и уж точно нельзя быть в ней прописанным. Чтобы вернуть имущество в конкурсную массу, в бой идут арсеналы детективного расследования, включая проверку видеокамер и выезды по адресам. Если попадетесь, сделку по отчуждению недвижки оспорят в момент.
Документальное оформление. Если делали перепланировку - официально ее зарегистрируйте. Если нежилое помещение сделали жилым ? обратитесь в администрацию, чтобы это задокументировать. Важно не только сделать его пригодным для проживания в соответствии с санитарными и техническими нормами, но и официально все это дело оформить. Без этого недвижке можно помахать платочком.
Имущество супругов. Мы как раз недавно разбирали, что в защите имущества важную роль может сыграть супруг. Грамотно составленный брачный договор или соглашение о разделе имущества поможет сохранить как минимум половину имущества. Напоминаем, что Верховный суд недавно разъяснил, что супруги могут разделить не только совместно нажитое в браке, но и имущество, появившееся до брака. Главное оформить все документы как можно раньше и соблюдать «справедливое» распределение долей, без чрезмерного перевеса в сторону одного из супругов. Это чтобы суд не докопался.
- Выводы
Прописывайтесь, живите и платите за недвижимость, которую хотите сохранить. Делайте все, чтобы у суда не было сомнений в важности и нужности для вас этой недвижимости. - Чтобы сохранить нежилое помещение в качестве единственного жилья, нужно оформить его как жилое через органы администрации.
- Не забываем, что в сохранении недвижимости могут помочь близкие, в том числе супруг. Главное - озаботьтесь этим моментом заранее, особенно если есть что терять.
Если у вас остались вопросы или нужно грамотно защитить активы - вы знаете куда обращаться.
