Обеспечить всех очередников жилья бесплатными квартирами столичные власти не в состоянии. Равно как наше государство в целом пока не в состоянии сделать жилье доступным для россиян. Но выполнять социальные программы надо, и потому московские чиновники нашли выход — строительство домов по схеме жилищно-строительного кооператива. Квартиры в таких домах для очередников будут стоить в пределах себестоимости строительства. Первый экспериментальный дом по этой схеме будет построен в конце 2010 года.
На фоне нарастающих финансовых проблем у застройщиков, грозящих вылиться в череду банкротств, власти стали активно искать альтернативные пути обеспечения граждан жильем. Число очередников на жилье и до кризиса сокращалось не быстрыми темпами, а сейчас и подавно. В столице в 1992 году в очереди числилось 218 тыс. москвичей, в 2005 году — 197 тысяч семей, сегодня — 138 тысяч семей. Цифра по-прежнему внушительная.
То, что всем раздать бесплатные квартиры не получится, власти поняли еще в 1995 году. Именно тогда они стали вводить различные возмездные формы приобретения жилья очередниками, такие, как субсидия, купля-продажа с рассрочкой платежа, социальная ипотека. Но только лишь этих мер оказалось недостаточно для решения жилищной проблемы. «Дело в том, что при помощи одного только социального найма (то есть предоставления бесплатного жилья) справиться с очередью практически невозможно. На это не хватит ресурсов даже такого богатого бюджета, как у Москвы, 50% которого правительство тратит на социальную сферу, — говорит первый заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев. — Поэтому для решения этой проблемы мы стали искать близкие к рынку, но не совсем рыночные механизмы».
Изобретать велосипед чиновники не стали, а решили реанимировать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) , дающие возможность приобрести жилье по себестоимости строительства. Отработать новую схему ЖСК решили в рамках эксперимента на строительстве одного дома. Предлагаемая схема выглядит так. Образуется пул граждан — будущих членов ЖСК. На первых порах этот пул будет состоять только из очередников, которые предпочтут заплатить за жилье по себестоимости, а не ждать его годами. Москва выделит для строительства кооперативу участок. ЖСК имеет право взять под залог этой земли ипотечный кредит и на эти деньги построить дом. Когда дом будет готов, кредит переоформят на конкретных физических лиц — пайщиков под залог их же квартир, и они будут расплачиваться с банком.
Идея возрождения системы ЖСК была поддержана на заседании правительства мэром Москвы Юрием Лужковым: «Возрождается система кооперативов по строительству жилья в Москве. Но чтобы получить землю, эти люди должны пройти все муки ада и в конечном итоге ничего не получить. Когда речь идет об инициативе граждан, которые за свои деньги хотят построить жилье, мы должны обеспечить им режим быстрого оформления земельного участка с гарантией строительства на этом участке жилого дома», — заявил градоначальник.
Предлагаемая чиновниками схема устроила всех, кроме одной организации — Федеральной антимонопольной службы, которая заявила, что городские власти не имеют права выделять землю на бесконкурсной основе. «Но если мы объявим конкурс, то в нем пожелают участвовать профессиональные застройщики, с которыми кооператив должен будет соревноваться и, естественно, кооператив не выиграет этот конкурс, потому что другие участники предложат наверняка больше денег за землю. Соответственно, эти затраты они заложат в себестоимость и сформируют рыночные цены на квартиры, — поясняет Николай Федосеев. — Мы сначала приуныли, но потом начали искать выход».
Выход N 1 — поменять федеральное законодательство, а именно — внести изменения в Земельный и Градостроительный кодексы, согласно которым ЖСК, участвующим в городских жилищных программах, можно будет выделять земельные участки вне конкурса. Правительство РФ поддержало данную инициативу, поправки в законодательство подготовлены и ждут своего часа в Госдуме. Но когда они будут приняты — неизвестно. Очевидно, что на это уйдет немало времени. Поэтому московские чиновники воспользовались выходом N 2, который заключается в следующем.
Участок не выделяется в собственность ЖСК, а остается городским, и на нем ведется строительство в рамках госзаказа, только не на бюджетные деньги, как это обычно происходит, а на деньги очередников, с которыми Москва заключает предварительные договоры купли-продажи. «Договоры будут заключаться с городскими властями, поэтому люди могут быть спокойны и уверены, что их не обманут», — подчеркнул Федосеев. После того как дом будет построен, город переоформит квартиры в собственность дольщикам.
Площадка первого дома уже определена — район Коптево, квартал 119 корпус 18, где планируется построить 250 квартир. Уже есть утвержденная проектно-сметная документация на строительство. По расчетам чиновников, в конце 2010 года люди уже получат в экспериментальном доме квартиры, которые будут стоить порядка 40 тыс. руб. за м² В эту стоимость уже заложена отделка, то есть жилье будет полностью готово для проживания. «Город в этом проекте не имеет никакой прибыли, она будет равна нулю», — утверждает Николай Федосеев.
Данная схема в настоящее время согласовывается и утверждается в правительстве Москвы. Параллельно прорабатывается возможность строительства по такой же схеме еще порядка 20 домов в 2011 году. «20 домов в год — это 5000 квартир. Таким образом, мы планируем на 5 тысяч в год уменьшать очередность с помощью одной только программы — ЖСК», — сообщает г-н Федосеев.
Причем, если сейчас жилищно-строительные кооперативы будут формироваться только из очередников, то в перспективе круг участников расширится. Однако для вступления в такие кооперативы будут установлены специальные требования, главное из которых — ценз оседлости, то есть определенное количество лет проживания в столице, чтобы не получилось так, что Москва станет обеспечивать всю Россию-матушку дешевыми квартирами, в результате чего сами москвичи так и останутся без жилья. Ведь любые льготы за счет городского бюджета предоставляются за счет налогоплательщиков — жителей города.
Еще одно ограничение — жилищная обеспеченность. Если у вас уже есть три квартиры, то вы не сможете вступить в ЖСК для приобретения еще одной по льготной цене. «Для нас сейчас главное — добиться, чтобы Москва могла выделять „социальным“ кооперативам земельные участки на бесконкурсной основе. Тогда мы избавим бюджет города от существенной финансовой нагрузки, а люди получат возможность прибрести жилье по себестоимости, то есть жилье наконец станет доступным», — заключил Николай Федосеев. Причем, если поправки о выделении ЖСК земли на бесконкурсной основе будут приняты, то данной нормой смогут воспользоваться все регионы России, которые также смогут строить жилье с помощью ЖСК при поддержке муниципальных властей.
Источник: Финансовые Известия
