В ноябре 2008 года ритейлеры обратились к собственникам ТЦ через АПИМ. По словам участников ассоциации, они вынуждены были прибегнуть к открытым источникам, чтобы обозначить свою позицию, так как на рынке до сих пор существовал «диктат со стороны девелоперов», которые навязывали свои условия.
В отношениях ритейлеров и девелоперов торговых площадей наступила фаза открытого противостояния. Торговые сети настаивают на снижении арендных ставок до 50% и переходе от фиксированных платежей к проценту от оборотов. Собственники ТЦ иногда готовы пойти на уступки, но, как правило, стоят перед выбором, заморозить ставку, рискуя потерять арендаторов, или же опустить ее, рискуя обанкротиться.
Конфликт интересов
В ноябре 2008 года ритейлеры обратились к собственникам ТЦ через Ассоциацию предприятий индустрии моды (АПИМ). По словам участников ассоциации, они вынуждены были прибегнуть к открытым источникам, чтобы обозначить свою позицию, так как на рынке до сих пор существовал «диктат со стороны девелоперов», которые навязывали свои условия. Суть открытого письма заключается в том, что начиная с июля 2008 года прибыли от продаж в связи с кризисом начали стремительно уменьшаться. И на сегодня падение спроса в среднем составляет 25%.
Президент одежной сети Finn Flare Ксения Рясова в качестве примера приводит данные о торговых оборотах фирмы в Ангарске, где уже полтора года работает магазин финского производителя одежды. Городок с населением менее 250 тыс. жителей, продажи Finn Flare здесь за год (к октябрю 2008-го) выросли почти в полтора раза. В декабре в Ангарске закрылся химический завод. Через две недели продажи Finn Flare упали на 25%.
Рост безработицы или пессимизм еще работающих потребителей относительно ближайшего экономического будущего, если верить ритейлерам, обходится им с сентября 2008 года в среднем в 10-30% ежемесячной выручки. Розничные операторы озабочены тем, что «люди в новогодние праздники отгуляли на последние» и в наступившем 2009-м падение спроса достигнет 70%.
У одежников сместился фокус: теперь им важно не столько заработать, сколько не уйти в минус (в 2008 году средняя по рынку рентабельность составляла около 20%). Чтобы остаться хоть в небольшом плюсе, ритейлеры вплотную озаботились снижением основной затратной статьи — арендной платы в торговых центрах. Наем помещения съедает у операторов 10-20% оборота. Чем позднее открывался магазин, тем выше процент.
Ритейлеры хотят снижения арендных ставок от 25 до 50%. «Мы вынуждены идти на переговоры об уменьшении арендных ставок, поскольку договоры аренды заключались при других рыночных условиях»,- рассказала генеральный директор компании «Вещь!» Ольга Еремеева. По ее словам, арендодатели, нацеленные на долгосрочное партнерское сотрудничество, а не на извлечение краткосрочной выгоды, идут на переговоры о снижении арендных ставок, часть из них согласна на пересмотр условий в пользу процента от оборота. «Каждый ритейлер добивается своих условий — они зависят от проходимости торгового центра, расположения магазина внутри здания, а также оборотов ритейлера»,- уточнила Ольга Еремеева. Некоторым компаниям с начала года удалось заключить контракты по новым ставкам. Крупным арендаторам собственники идут навстречу, так как без них торговому центру будет сложнее работать. Например, «Евросети», по словам вице-президента по коммерции «Евросети» Виктора Луканина, удается договориться о 20-процентном дисконте.
Тем не менее не всегда удается прийти к соглашению. Так, магазин премиальной продуктовой сети «Глобус Гурмэ» на Новом Арбате в торговом центре «Весна» прекратил свое существование, потому что не смог договориться с владельцами ТЦ о скидке на арендную плату. Консультанты подтверждают, что к ним чаще всего обращаются ритейлеры, особенно региональные. Они просят помочь надавить на арендодателей, так как находятся в безвыходной ситуации: их ставка арендной платы привязана к проценту от выручки, которая и без того упала.
Мечта всех ритейлеров — платить аренду, размер которой определяется в процентах от оборота. Или хотя бы разделить платеж на фиксированную часть и плавающую, привязанную к обороту, как это принято в Европе.
Заложники кредитов
Владельцы торговых центров оказались перед необходимостью смириться с катастрофическим падением рентабельности и возможным банкротством. В начале декабря они сочинили ответное открытое письмо, в котором напомнили, что развитие форматного ритейла возможно только за счет новых и расширяемых торговых центров, окупаемость этих моллов — 8-11 лет. В письме Российского совета торговых центров (около 70 членов) девелоперы дали понять, что сокращение расходов «неизбежно спровоцирует снижение класса торговых центров и превращение их в депрессивные объекты, больше подходящие под определение „рынок“ «.
„Для владельцев и управляющих ТРЦ не представляется возможным участвовать в „общих“ переговорах и единых акциях, направленных на коллективный передел условий, объективно сформированных рынком“,- говорится в обращении.
Главная рекомендация собственникам состоит в том, чтобы не идти на уступки арендаторам, а рассматривать каждый случай в отдельности. Возможно, некоторым владельцам торговых площадей придется пойти навстречу арендаторам, но это необходимо делать не в массовом порядке, считает один из участников ассоциации, владелец ADG Group Михаил Печерский.
Девелоперы, с одной стороны, имеют многочисленные кредиты. С другой — длительный срок окупаемости своих объектов, который в несколько раз выше, чем в сегменте жилья или офисов. Сокращение арендных выплат в этих условиях может затруднить выполнение кредитных обязательств.
Ритейлеры, требующие снижения ставок, по мнению большинства девелоперов, просто „симулянты, пытающиеся под шумок улучшить себе условия“. Таких симулянтов управляющие моллами видят в двух из трех переговорщиков. Ритейлеры терпят убытки не только от высоких арендных ставок, считают собственники ТЦ. Они страдают от роста собственных расходов. Ведь в связи с девальвацией рубля затраты на импорт продукции повысились, а цены на нее при этом остались на том же уровне либо снизились, отчего уменьшается „маржа“. И в этой ситуации торговые сети пытаются снизить свою основную статью расходов — арендные выплаты. При этом основным доводом для своих требований арендаторы считают спад платежеспособности населения и уменьшение спроса на их продукцию. Сами же девелоперы утверждают, что ходить в торговые центры люди меньше не стали.
Краеугольным камнем в споре о размере ставок в ТЦ стало падение спроса и покупательской способности. Мнения о том, насколько сокращаются продажи, разделились. Ритейлеры и собственники ТЦ оперируют собственной статистикой.
По данным агентства Jones Lang La Salle, на которые ссылаются девелоперы, в декабре объем розничных продаж в Москве вырос на 17%. „В конце декабря прибыли могли вырасти разве что по сравнению с показателями предыдущего месяца“,- возражает Ольга Еремеева. По ее словам, выручка в декабре 2008 года была ниже аналогичного периода прошлого года. А в октябре было зафиксировано падение спроса на 15%, добавила госпожа Еремеева.
Большинство ритейлеров грозит отказаться от помещений с непомерно высокой арендой. „Возможно массовое закрытие торговых точек в действующих ТЦ и расторжение договоров с владельцами объектов, запланированных к открытию в течение 2009-2010 годов“,- говорится в письме АПИМ. По их мнению, снижение арендных ставок в торговых центрах неизбежно: девелоперам выгодно получать минимальный доход, чем оставаться ни с чем. Ритейлеры уверены, что сейчас нет торговых объектов, в которые выстроилась бы „очередь“ из арендаторов. Поэтому девелоперы должны снижать ставки, поскольку сдавать площади по старым докризисным показателям будет невозможно, а поиски претендента на вакантное место даже в проходимом торговом центре могут растянуться на месяцы.
Третья сторона
Ритейлеры забывают (или делают вид) , что на ситуацию влияет еще одна заинтересованная сторона — банки, на чьи деньги, собственно, торговые центры по большей части построены. «Даже если я захочу перейти на процент от оборота, то мне все равно придется согласовывать это с банком-кредитором. Я представляю его позицию, и сразу отвечаю „нет“ «,- говорит Вячеслав Сосинский, исполнительный директор „Росевродевелопмента“.
С учетом средней доходности торгового центра критичным для молодого молла, по мнению Марины Малахатько, коммерческого директора DVI Group, оказывается падение арендных ставок на 40%. Потеряв возможность платить по кредиту, инвестору придется отдавать банку торговый центр. Такие процессы активно происходят в Прибалтике, на Украине и уже начались в России. Первым сдался екатеринбургский девелопер „КИТ-кэпитал“: он успел открыть 6 центров из 40 до того, как подал в суд заявление о признании себя банкротом.
Пусть арендаторы уходят, говорят собственники ТЦ, но огласить весь wait-лист управляющие торговыми центрами не торопятся. За последние месяцы его длина у большинства из них сократилась как минимум вдвое — по крайней мере, такие данные приводят в DVI Group. Поэтому у ритейлеров есть все основания относиться с недоверием к словам владельцев моллов.
У ритейлеров, генерирующих потоки посетителей в торговых центрах, уже есть первые успехи в схватке за ставку в построенных моллах. Крупнейшая сеть бытовой техники „Эльдорадо“ в середине января в ультимативной форме предложила партнерам-девелоперам перейти на процент с оборота (4%) , в противном случае угрожая покинуть торговый центр. Аналитики считают, что сеть, таким образом, запросила скидку примерно в 20-40%. По оценкам экспертов, уже в первой половине января согласились на снижение арендной ставки не менее 80% арендодателей.
Чтобы угодить одновременно и банку, требующему проценты по кредиту, и генераторам, которые настаивают на снижении аренды, девелоперу придется отыгрываться на ритейлерах некрупных, отказывая им в адекватном снижении ставки. Чем позже инвестор вышел на рынок торговых центров, тем меньше у него свободы для маневра арендной ставкой, ведь затраты на строительство центра (кредиты, земля, стройматериалы) у такого инвестора были выше, чем у его коллег, которые сделали это раньше.
Факт снижения ставок девелоперы признавать пока отказываются. Одни — потому что боятся массового обращения со стороны ритейла, другие — потому что не намерены идти на уступки. А вот у инвесторов, которые только достраивают центры, падение ставок приобрело обвальный характер и снизилось в среднем на 20-30%.
Так или иначе, эксперты ожидают падения ставок в течение 2009 года на 10-15% для удачных ТЦ и до 50% — для неуспешных. В этой ситуации больше всего проиграют не ритейлеры и даже не торговые центры, а банки, которые вслед за своими заемщиками-девелоперами окажутся перед выбором, продлить кредиты или отобрать моллы, растерявшие и арендаторов, и посетителей. В выигрыше будут инвесторы, раньше других вышедшие на рынок и уже расплатившиеся по кредитам.
Источник: КоммерсантЪ
