На сентябрь 2008 г. только около 5% строящихся в Москве квартир приобретено по закону «О долевом строительстве», когда государство принимает на себя риски банкротства застройщика, следует из статистики Федеральной регистрационной службы по Москве. По словам чиновника правительства, в целом по России доля на порядок выше — около 60%.
Примут в сентябре
Поправки Минэкономразвития вносятся в уже принятый в первом чтении законопроект о защите прав дольщиков. С поправкам министерства в целом согласны, говорит один из авторов законопроекта, зампред бюджетного комитета Госдумы Александр Коган. По его словам, депутаты постараются принять поправки в сентябре.
Остальное жилье приобретается по обходным схемам: через предварительный договор купли-продажи, покупку векселя. В случае банкротства застройщика таким покупателям трудно доказывать связь, например, между их векселем и правами на недостроенную квартиру, замечает партнер «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Дмитрий Степанов.
Подготовленные Минэкономразвития поправки (размещены на сайте министерства, см. врез) меняют ситуацию на противоположную: теперь застройщику будет трудно доказать, что квартиру он не продавал. Поправки предусматривают, что вексельные схемы, заключение предварительных договоров, внесение вкладов в уставный капитал или фонд застройщика разрешено признавать притворными сделками, прикрывающими «договор с застройщиком о передаче жилого помещения». Речь идет также о случаях, когда договор заключался не с самим застройщиком, а с действующим в его интересах третьим лицом.
Судебных хлопот у дольщиков станет меньше. Покупателю не придется сначала признавать сделку притворной в суде общей юрисдикции, с заявлением он обратится сразу к арбитражному судье, ведущему дело о банкротстве, объясняет замдиректора департамента Минэкономразвития Дмитрий Скрипичников.
Правильное решение, согласен арбитражный управляющий Евгений Семченко: дела в общей юрисдикции могут слушаться годами, к тому времени компанию уже успеют обанкротить. Если же большинство дольщиков проживает в другом регионе, судебный процесс поправки позволяют перенести в ближайший к ним арбитражный суд, замечает Скрипичников.
Для признавших свои права на квартиры Минэкономразвития предлагает два пути. Первый — попытаться получить квартиры в свою собственность еще до окончания банкротства, на что потребуется согласие собрания кредиторов. Второй — потребовать расторжения договора с застройщиком и возврата инвестированных денег с учетом убытков.
Во втором случае деньги придется взыскивать по процедуре банкротства, дольщики станут приоритетными кредиторами третьей очереди — после выплат пострадавшим на производстве, зарплат и текущих платежей.
Среди самих дольщиков тоже будет разделение: первыми деньги получат те, у кого нет квартиры или общая площадь жилья составляет менее 15 кв. м на каждого члена семьи. Последними же рассчитаются с теми, кто перекупил права на квартиру уже после начала банкротства застройщика, или имеющими на счете средства, достаточные для покупки аналогичного жилья.
Сейчас инвесторы находятся в общей очереди со всеми кредиторами — кроме залогодержателя, объясняет Семченко: по поправкам же они получат деньги сразу после держателя залога.
Это повышает вероятность возврата средств, считает Семченко: так, у печально знаменитой «Социальной инициативы» было более 100 000 инвесторов с требованиями на 15 млрд руб., и, если бы все они заявили иски, им пришлось бы соперничать за деньги с поставщиками и подрядчиками.
Но проблему возврата денег это до конца не решает, замечает Степанов: по закону о банкротстве банк — держатель залога получит 80% от вырученных за продажу дома денег, а дольщики — до 20%.
«Если закон позволит четко выделить притворные сделки и упростит жизнь потенциальным обманутым дольщикам — это можно только приветствовать», — говорит руководитель комплекса стратегии и развития «Система-галс» Виктор Черкасский. Нравится ему и идея выделить инвесторов в приоритетную группу. Это снизит их риски и повысит защищенность, объясняет он: неуверенность инвесторов в завершении строительства или хотя бы возможности вернуть деньги — основная причина снижения спроса на новостройки.
Даже если этот вопрос будет урегулирован, то у девелопера в стадии банкротства денег на всех не хватит, предупреждает заместитель гендиректора компании «Трест 1991» Татьяна Пальчикова, особенно если учитывать необходимость сначала выплатить деньги держателю залога.
Для банков, занимающихся ипотечными кредитами, новость хорошая, для тех, кто кредитовал рискованные стройки, — нет, констатирует предправления Оргрэсбанка Игорь Буланцев. Но в целом поправки сделают рынок более цивилизованным, заключает он.
Источник: Ведомости
