Эксперты советуют придерживаться принципа, вдохновленного романом Ильфа и Петрова «Двенадцать стульев»: сначала деньги, потом стулья, можно и наоборот, но деньги вперед.
Справедливой является ситуация, когда право собственности на жилое помещение возвращается бывшему владельцу лишь после полного возмещения денежных средств новому хозяину, считают специалисты.
То есть если сделка аннулируется, обе стороны обязаны возвратить друг другу всё полученное ранее согласно принципу двусторонней реституции, разъяснил специалист по жилищному праву Олег Силкин.
Покупателям рекомендуется застраховать себя двумя способами.
Во-первых, можно включить в договор пункт, исключающий риски возможных злоупотреблений и мошеннических действий со стороны третьих лиц.
Во-вторых, если же жилье уже приобретено, а бывший владелец настаивает на возврате имущества, можно ходатайствовать в суде о сохранении прав владения квартирой до момента возвращения покупателем всей суммы по договору купли-продажи или иные способы возврата средств, удовлетворяющие обе стороны.
Дополнительно можно зафиксировать в договоре купли-продажи положения, гарантирующие вменяемость и отсутствие давления со стороны мошенников на продавца. Доцент юридического факультета Финансового университета Игорь Семеновский считает, что подобная подстраховка будет не лишней в суде.
Кроме того, некоторые юристы предлагают предусмотреть специальный порядок взыскания денег обратно, если дело дойдет до судебного разбирательства. Например, в договоре можно указать условия, при которых квартира остается в залоге у нового собственника до момента полного возврата средств продавцом.
Однако окончательное решение по таким делам все-таки выносит судья. Тем не менее, дополнительные пункты в договоре могут дополнительно обезопасить добросовестного покупателя от последствий «бабушкиной схемы».
Юристы отмечают, что порядок возврата денежных средств необходимо тщательно прописывать в исковом заявлении в суд, так как исполнительные органы будут действовать по стандартной схеме взыскания.
Дело в том, что сделка, заключённая под воздействием мошенничества или введения заблуждение продавца, признается недействительной согласно статьям 178 и 179 ГК РФ. После решения суда квартира незамедлительно регистрируется за прежним владельцем через обращение Федеральной службы судебных приставов в Росреестр.
Однако если когда покупатель через суд получает право требовать возврата денежных средств по договору купли-продажи, у продавца просто не оказывается необходимой суммы.
Чтобы минимизировать подобные риски, адвокаты настоятельно рекомендуют детально составлять исковые требования относительно механизма возмещения ущерба и предъявлять чётко сформулированные претензии суду, вплоть до проживания в приобретенной квартире до возврата всей суммы долга продавцом.
По материалам РБК
