На III Международном строительном чемпионате компания IYNO обсудила с экспертами вопросы управления финансированием проекта на основе достоверных данных со строительной площадки.
Дискуссию вокруг маржинальности девелоперского проекта открыла генеральный директор IYNO Анастасия Морозова: “Обсуждая с заказчиками вопросы финансирования строительства, мы часто слышим от них, что себестоимость проекта констатируется. Ею не управляют, а просто фиксируют ту или иную стоимость по факту. Кто-то из финансовых директоров даже называл это “посмертным учетом”.
У любого девелоперского проекта есть три стадии. Подготовительная – когда собираются данные для принятия решения войти в проект. На втором этапе уже готовятся документы для земельного участка, собирается информация для получения финансирования и третий этап – это реализация или стройка. Во время строительства у девелопера могут возникать различные ситуации на площадке, поэтому информация, на основе которой он принимает решение, должна быть не из прошлого, а из настоящего, она постоянно меняется.
“ При этом график стройки невозможно поменять быстро. Это трудоемкая процедура, связанная с людьми. Они не могут быстро изменить канву и пересчитать сметы. Это занимает недели, а то и месяцы” – уточнил Андрей Эрлих, финансовый директор IYNO. Поэтому девелоперу необходима финансовая модель, которая содержит всю информацию от подрядчиков, заказчиков и проектировщиков и выдает актуальные данные всех изменений в проекте. Финансовая модель формируется на основе BIM модели. Однако до сих пор не все девелоперы пользуются BIM, есть и те, кто формально заказывает у проектировщиков BIM модель, но не используют ее на этапе строительства.
Александр Бойцов, директор по строительству компании Bonava рассказал об ошибках с бюджетом. Они часто случаются на этапе проектирования - “Укрупненные расчеты на м2 объекта аналога могут быть устаревшими при сильных колебаниях рынка и не учитывать существенные особенности проекта. Например, аналог с коммерческими помещениями на первом этаже, а проект на первом этаже оказывается с детским садом”
Серьезные последствия от отсутствия объёмов, рабочей документации и “укрупненного” бюджета возникают и на стадии закупок. “Подрядчики не хотят считать детально коммерческое предложение на этапе тендера. Это занимает минимум 3-4 недели, такого времени обычно нет, а из 10 участников выиграет только один”.
Примерные расчеты могут приводить к фатальным ошибкам, считает Александр. Он привел пример, когда на этапе закупок бюджет девелопером был посчитан “укрупненно”, подрядчик выиграл тендер по исполненным расценкам, а когда приступили к реальным закупкам, оказалось, что проект убыточный для подрядчика. “Рассчитать прозрачно удорожание нельзя, как итог смена подрядчика, потери времени, новый исполнитель дороже предыдущего”, - резюмирует Александр.
«Избежать ошибок в бюджете, можно рассчитывая себестоимость уже на этапе раннего проектирования. Для этого необходима правильно сформированная коммуникация между проектировщиком и девелопером», - уверена Елена Золотарева, генеральный директор проектного бюро VDC. «Зачастую такая коммуникация на ранних этапах просто отсутствует, проектировщику даже не ставится задача получения объемов из проекта. Себестоимость, рассчитанную на базе проектных объемов, мы можем получить на раннем этапе, если у заказчика есть BIM модель и она выполнена по требованиям подсчета бюджета заказчика”- говорит Елена.
Ее поддержал Павел Ханженков, коммерческий директор IYNO, поделившись с участниками круглого стола, как компания с помощью цифровой платформы помогает девелоперам управлять финансированием стройки, избегая ошибок в бюджете на любом этапе: от проектирования до сдачи здания в эксплуатацию. Связь элементов со справочником работ в цифровой модели позволяет видеть полную информацию по проекту и любые изменения данных всем участникам проекта. Актуальные данные в ведомости работ помогают принимать верные решение, регулировать строительные затраты и выгружать правильную отчётность.
